2011年3月近期新政调控下房地产市场解读世联.ppt

近期新政调控下房地产市场解读;国家政策解读(以国八条为重点);“国八条”的出台,持续强化了前期楼市调控力度,意在巩固与扩大调控成果,在限购、价格控制、信贷、税收等多个环节上进一步收紧;特征1:2011年的国八条,是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”;特征2:调控特征,从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价;建立问责制,确保政策有效落实;;特征3:强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求。;世联认为:;地方政策解读(汉版限购令及国八条细则分析为重点);2010年底和2011年初，高端楼盘的集体热销和价格飙涨影响武汉楼市格局，加大地方政府楼市调控压力;“汉版限购令”先于“国八条”出台，限购范围针对中心城区，从全国范围比较，限购力度相对宽松;2月23日，“汉版限购令” 被“汉版国八条实施细则”取代，内容与“国八条”基本保持一致，体现出本次地方政府执行政策力度的加强。;世联认为:;近期武汉市场及未来走势研判;市场反应?;市场反应?;市场反应?;市场反应?;限购令;数据来源：世联数据平台;借鉴点三:限购后市场各类产品的表现如何?;深圳全市新政前后各户型走量变化图;新政影响小结从客户层面上来说，高端首置客户、首改客户受新政影响较小，其需求的80-120平紧凑户型影响较小;市场给予的启示;关于2011年的市场判断:总体是”不好也不坏的市场”;预计未来武汉楼市发展的几个趋势:;对开发商的取地策略建议;宏观支撑1：战略地位，以中部中心城市为核心的城市定位的升级和多样化的城市发展格局，有利于武汉市全方位发展，发挥武汉的综合优势;宏观支撑2:城市发展，从曾经的辉煌到近期发展的相对滞后，从国家战略的选择性遗忘到战略布局的重点城市，武汉正经历一轮过山车式的发展变迁，艰难的爬坡过程基本结束，城市发展即将再次提速，而这正刚好是一个难得的价值洼地。;宏观支撑3:经济总量，2010年湖北在武汉的带动下经济强劲增长，湖北、武汉GDP全国排名较09年上升一位，且同时靠近全国前十的门槛。;宏观支撑4:改造升级，城市内部交通、城际交通的全面改善，有利于发挥武汉市“全国地理中心”的优势；而大规模的城市改造建设，将提升武汉的城市居住品质，改变“大县城”的不良印象。;市场支撑1:市场规模，新商品住房市场供需两旺，规模巨大，且随着城市化进程进入加速期，市场规模会进一步扩大。;市场支撑2:市场库存，2010年商品住房去化周期下降至10—13月之间，市场总体供不应求。;市场支撑3:开发商储地，近2年尤其是去年武汉土地市场火爆异常，本土及外地发展商纷纷扩大土地储备规模，投资于武汉未来的发展。;宏观层面的启示;结论回顾