2011年5月广州房地产市场研究报告合富辉煌.pdf

2011 年 5 月广州住宅市场月报 5 月成交外围成绝对主角，下半年或上演土地盛宴 5 月是楼市传统黄金月，但在楼市政策高压以及中心区供应严重不足的背景下， 整月全市成交 52.7 万㎡。但另一方面供应充足的外围区域热销势头不减，尤其 是限购令没有涉及的增城市，可见楼市需求依旧旺盛。 1. 五一后全市整体新推货减少，外围承热销热头加紧推新货 2011 年五一黄金月之后的 5 月 3-31 日，广州（十区）实际新推货 3629 套，比 五一黄金月期间的新推货有所下降。降幅与往年的“五一”、“十一”比较相似， 属于正常现象，显示发展商五一后对市场仍有信心，愿意推出新货。 实际推货从区域来看，9 成以 上的新货位于外围的花都、番 禺及南沙。由于中心区缺货的 状况依然延续，因此五一黄金 月之后，外围区域加紧推货。 南部区域这一特征表现尤为 明显，自在城市、南沙滨海及 海韵兰庭等均为第二次加推。 而中心城区中只有白云区有 新推货，占十区 7%货量。 黄琼 2. 黄金月总体成交差强人意，外围成为全市楼市的绝对主角 5 月广州市十区商品住宅成交 52.7 万㎡，虽然同比环比都有所增加，但作为楼 市传统销售旺季，这样的成交量显然不尽如人意。楼市价格整体保持平稳，5 月 十区住宅均价达 12822 元/㎡，环比上月基本持平。 从十区二市来看，商品住 宅 5 月整体成交高达 88.9 万㎡，仅增城市的成交量 就达到了 28.6 万㎡，占到 了十区二市总成交量的 约 1/3。一方面不受“限 购”政策限制，另一方面 在“限价”政策的作用下， 以凤凰城为代表的项目 价格优势明显，吸引了大 量的购房需求，因此整个 五一增城成为广州楼市 成交的大户。 除了增城以外，外围供应充足的花都、番禺和南沙亦成交非常客观，随着中心区 可开发用地的减少，这种外围区域成交唱主角的状况将成为常态。 个盘来讲，增城市凤凰城无疑成为此次黄金月的销售冠军，15.2 万㎡的个盘销 售量令其他楼盘望尘莫及。此外南沙滨海隽园、碧桂园豪园和雅宝新城销售量都 超过了 2.5 万㎡。 3. 应对低迷市道 广州市大规模推靓地。住宅用地多位于近年热门区 域，无配建保障房要求 二季度广州楼市整体成交仍比较低迷，但供需状况略有回升，广州市政府亦开始 加快土地出让的步伐。5月 19 日，广州市国土房管局一次性推出了17 幅地块的 公开出让预申请（俗称勾地）公告，总占地面积 36.62 万平方米，总建面积 88.97 万平方米，这是 2010 年广州市推行“勾地”制度以来推出可“勾”地块最多的 一次。 此次广州市预申请公告的地块有 7 幅商业金融业用地和 1 幅公共服务设施用地， 可建筑面积占 17 幅地块总建面积的比例达 45%。广州市政府近期大规模推出商 业服务用地，一方面是政府大力发展现代服务业，提升区域功能的需要。另一方 面是在住宅市场受到严厉抑制的情况下，商业办公市场反而受益，适时推出商服 用地无疑是很好的时机。 在预公告中有 9 幅为住宅用地，白云区 4 幅、番禺区 5 幅，总占地面积 23.28 万平方米，建筑面积 49 万