世联成都远鸿红星路项目整体定位于发展战略报告2009年.pdf

成都远鸿红星路项目整体 定位于发展战略报告 项目属性认识 地块属性 地块经济指标： ? 地块位置：红星路88号 ? 地块规模：约11亩 ? 土地性质： ? 暂定二类居住用地 容积率：（不详） ? 容积率：总体容积率 5.0（暂定） 建筑密度： ? 不确定，按照30%测算 项目现状： ? 还未拆迁 地块属性认识： ? 城市中心边缘地带，11 亩的小型地块 目标沟通 我们的开发目标是什么？ 充分挖掘本项目商业 保障资金安全回收，安全地盈利 价值，实现项目价值 提升。 快速的实现项目销 售，保障资金的快 速回收 充分考虑远鸿品 牌 本项目理解和认识 对目标理解 认识 ? 项目资金安全性贯穿整个项目； ? 市中心项目通常是靠实现 商业或者商务来提升项目 的价值点； ? 企业品牌是一种追求，更多是在 开发的细节中体现； ? 提升商务或商业价值最常 用方式是最大限度的提升 商务或者商业比例； 容积率的突破将有助于提 ? 在保证安全和快速的前提下，最 ? 大限度的实现项目价值提升； 升项目的利润空间； 项目思考 前提条件： 前提条件： 本项目初步经济指标：本项目初步经济指标： ? 如果本项目突 ? 如果本项目突 ?? 住宅面积：3.6万平米住宅面积：3.6万平米 破容积率，住破容积率，住 ?? 商业面积：3.6万平米商业面积：3.6万平米 宅达到5，商业宅达到5，商业 项目思考： 可兼容50%??总可兼容50%，总 项目思考： 体容积率达到体容积率达到 ?? 这么大的商业体量，四十年产权的这么大的商业体量，四十年产权的 1010 商业做什么？商业做什么？ 商业体量加大也就意味着风险加 ?? 建筑密度达到建筑密度达到 ?? 商业体量加大也就意味着风险加 30%以上30%以上 大，我们如何能控制风险？大，我们如何能控制风险？ ?? 住宅该如何定位？住宅该如何定位？ 本次汇报内容 11 商业物业论证商业物业论证 2 2 住宅市场回顾住宅市场回顾 33 项目总体定位项目总体定位 4 4项目物业发展建议项目物业发展建议 55 项目经济测算项目经济测算 本次汇报内容 11 商业物业论证商业物业论证 2 2 住宅市场回顾住宅市场回顾 33 项目总体定位项目总体定位 4 4项目物业发展建议项目物业发展建议 55 项目经济测算项目经济测算 本项目四十年产权发展方向 酒店式公寓 商务办公 商业体 居住