同策上海中梁宝山路804号地块项目定位策划报告2010.pdf

—— 典藏上海 中梁宝山路804号地块项目定位策划报告 同策2010.03  源起： 虹口 〃海派文化的发源地 文脉上海文化看虹口，此话虽有些夸张，但就上海的文化历史走向脉络 而言确实如此。这里从上世纪30年代起，就是中国近代文学的活跃地。著 名文学巨匠鲁迅、瞿秋白、丁玲、茅盾、郭沫若、夏衍、叶圣陶等多位文 化名人，都曾聚居在虹口，进行文化交流和进步思想传播。 发展曾几何时，四川北路是与南京路、淮海路齐名的商业街，是上海东 北部最繁荣的商业中心。然而，随着南京路、淮海路的地位日益提升，四 川北路还陶醉在昔日的旧梦里，隔着静静的苏州河观望着对岸的灯火，但 虹口血脉中流淌的海派风情依然被上海人铭记。  初识： 清水环绕、交通便利、周边居住氛围浓郁 俞泾浦实景 3号线东宝兴路站 地块四至范围：横浜路以南，俞泾浦以东，规划海伦西路以北，宝山路以西  疑问： 小规模、高容积、办公性质地块 综合技术经济指标 总用地面积 4252.5 总建筑面积 15309 容积率 3.60 建筑密度 50% 绿地率 21% 限高 100米 Question ：如何利用本案资源，实现项目价值最大化  纲要： 市场启示 价值挖掘 项目定位 产品打造 价值预判  纲要： 市场启示 价值挖掘 项目定位 产品打造 价值预判  市场启示：宏观市场分析 近年上海商品房供求价走势分析图 08年春节月份成交量 09年春节月份成交量 10年春节月份成交量 96.36万平方米 108.85万平方米 84.53万平方米 启示1： 宏观市场调控，观望气氛浓郁，市场回归理性 产品“安全”性更为重要  市场启示：宏观市场分析 08年至09年上海办公、住宅均价走势比较 单位（元/ ㎡）