宁波金佰利盛世天城2期营销企划策略报告2008年.pptVIP

08年全国房市扑嗍迷离，从年初的王石卖拐之说、深圳等城市的试点降价到年中的全国大范围房价涨副放缓。 由07的卖房市场转为了08年的买方市场，买房的人也由团购、抢购到如今的持续观望。 在大环境的变迁下，宁波的住宅房产类广告也发生了重大变化，分门别派各自采取了不同对策…… 本报告旨在为本案酌情考虑大环境基础上，在众多鄞州项目中中找到一条成功突围之路。;4。项目策略大纲;PARTⅠ、沸腾后的宁静……;倾听来自四面八方的声音;小结： 07年的狂热与价格神话注定是过去式，中国楼市迎来全新发展阶段。 新形式下，百姓购房回归理性，将更注重产品的质量与品质。 市场上对房产的需求与观望同在。;PARTⅡ、众军云集，相守以望; 2008 年上半年，宁波乃至全国的房地产市场都进入不平凡的一个阶段。由于中国宏观经济层面“从紧的货币政策”这一主方向未变，各种投资型需求均受到抑制，股市和楼市的获利空间日益缩小。 每年的 5、6 月份，是宁波房地产市场的传统旺季，但今年的情况却大不相同。从价格层面来看，6 月份，宁波市商品房成交均价为 8922.66 元/平方米，较上月下降995.34 元/平方米，环比下降 10.04%，同比上涨32.62%；商品住宅成交均价由上个月的 9635 元/平方米下降到 8869 元/平方米，较 5 月份下降了 766 元/平 方米，环比下降 7.95%，同比涨幅为 34.73%。 具体来看，本月宁波商品房和商品住宅价格下降虽然受到个别低价楼盘销售量的加大的影响，但宁波的房价已经处于高位运行，短期内难有大幅上扬，很多二手房已经标明“急售、特价”，价格出现一定程度的松动 。 今年上半年，对于宁波房地产市场而言注定是一个困难的时期，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降、新房价格底线的动摇等现象让不少业界人士感到担忧。但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。无论是政府还是开发商，都在积极寻求破解困局之法。 2008 年的房地产市场注定进入了一个困难于机会并存的时代。;;2008年宁波住宅市场的区域表现各不相同: 中心城区高价为王:中心区今年的推盘量不多,在售如:凯德·汇豪天下 , 雅戈尔·湖景花园 ,银泰国际,环球中心.多数项目的均价已经达到2万元∕㎡. 城西、江北北区稳扎稳打: 最近新开的楼盘多数集中在城西、江北北区. 如:瑞园,西城春天,格兰春晨,奥林80 等.由于这些楼盘价格定位比较符合普通购房者的心理，多在7000~9500之间,开盘不久销售率便达到了90%以上。 东部新城、高新园区均被看好 :随着东部新城建设步伐的加快，宁波行政办公重心将转移，较好的发展前景使得该区域的房价一直被买房者所看好。 鄞州区中心区遭遇尴尬:随着市场的变化，鄞州区的房价开始进一步趋于理性，新开楼盘的价格普遍低于07年。在这一过程中，客户更多的是选择了持币观望房价的态度，鄞州中心区遭遇尴尬。;宁波鄞州区房地产投资表;08年鄞州区每月成交量;最近2月宁波各区域销售前10强;鄞州区08年新推项目一览表;三间客;鄞州区市场现状;PARTⅢ、 巨鲸搁浅……;占地;;小结;项目拥有鄞州中心区最大的体量，07年推出之际被狂热而沸腾的市场 推上一个相对较高的价格位置。 随着08楼市冬天的到来，这股冲动的力量噶然 而止。留下本案在风头浪尖搁浅，进退两难。 无论07、08本案的成功与现状都可谓成也市场、败也市场！ 如何化解项目现所面临的三大问题，是后续房源推广的重中之重。;PARTⅣ、 与时俱进，步步为赢;显然，新的市场环境下。用一期的营销手段来卖二期的房子显然行不通 2期项目需要一条全新之路，同时兼顾一期客户。;;『 市场 』;市场：观望渐强;重大事情;市场：存量滞销;;『 后市 』;全市小户型约6515套，鄞州供应最大;江东区;项目;风险加大; 鄞州： 07年存量 + 08年上半年存量 + 08年下半年新增;附：楼盘概况;商务小户型;3900;商住小户型;公共部分： 大堂地面：进口大理石 大堂墙面：进中大理石、林饰面 大堂顶面：立邦乳胶漆 电梯厅走廊地面：高级地砖 电梯厅走廊顶面：立邦乳胶漆 电梯：蒂森克虏伯;商住小户型;商住小户型;百合公寓-67㎡ ;装修标准对比;案名;;A:寒流来袭 　　从去年底的第二套住宅政策到今年初的土地新政，国家对于房地产市场的调控力度越来越大。加之去年央行的六次提高贷款基准利率，使市场的观望气氛浓厚。在这样的宏观形势下，宁波的房地产市场面临着严峻的销售压力。 B:房源集中上市 据市房产交易中心网上备案系统数据以及业界市场调研数据统计，目前，鄞州区的小户型产