思源金融街重庆彩立方价值提升策略.pptVIP

目标下的战略 阅读彩立方 1、本体研究 A: 微观区位 B：配套 C:交通 D：地块 2、不利条件梳理 3、价值点梳理 审视彩立方 1、区位分析 2、市场竞争形势研判 3、客群分析 再战彩立方 1、彩立方营销目标 2、彩立方营销难点与问题 3、彩立方 升华彩立方 1、解决思路 2、破题 超越彩立方 1、项目整体定位 2、项目物业发展建议;金融街︱彩立方价值提升策略;目标下的 战略。;彩立方终极 营销目标。;;ChapterOne－阅读彩立方。;任务伊始，思源做了以下研究：;彩立方‘本体研究 项目所属区域属性 沙坪坝区第三产业发达，聚集了大量实力购房人群，高校教师以及青年菁英，是对本项目客群强有力支撑。 ;彩立方‘本体研究 项目地块位置 距离沙坪坝商圈仅1.6公里，紧邻城市干道，处于沙区教育资源的中心。 ;彩立方‘本体研究 项目周??商业配套 三峡广场商圈是项目主要的商业配套，辅助周边高校基础商业以及磁器口的特色商业；项目商业配套完善，是项目重要的配套。 ;彩立方‘本体研究 项目周边教育配套 项目周边有重庆重点的高校学府4所，重点的中学院校3所，拥有重庆市最丰富的教育配套资源。 ;彩立方‘本体研究 项目旅游资源 项目周边两公里内，聚集了较多的旅游文化资源，提升了项目的投资附加值。;彩立方‘本体研究 项目交通配套 项目紧邻沙区交通枢纽杨公桥立交及内环高速入口，且轻轨未来在周边设立站点，较好的基础交通设施和便利的交通优势是项目价值点的有力支撑。; 本项目由B19-1/02、B20-1/02、B18/02三地块组成。南往沙坪坝三峡广场，北往磁器口古镇、双碑方向。2011年，地铁1号线全程贯通，烈士墓站出口之一选址于本项目。 项目A区地块靠近城市主干道，东南面靠近变电站，高压走廊，北面临近两栋西南政法大学学生公寓，完整度受一定影响，适宜布置商业； B区地块较规则，南北地势约20米高差；适宜作为纯居住区域； C地块规模最小，可作为B地块的补充延续。;彩立方‘不利条件梳理 1.周边环境目前较差 项目地块属于沙区传统老城区，目前处于改造阶段，周边环境较为陈旧，社区形象较差。;彩立方‘不利条件梳理 2.地块不规整，打造难度较大 项目地块被分为3块，分割后打造难度较大，市政道路的贯穿破坏了地块的完整性。;彩立方‘价值点梳理;ChapterTwo－审视彩立方。;彩立方‘市场竞争形势研判 区域竞争板块分布 项目位于沙坪坝房地产板块中的杨公桥板块，其直接竞争主要来自于中心板块、梨树湾板块。 ;彩立方‘市场竞争形势研判 区域竞争项目特征 竞争板块中，社区型物业是主要的物业形态，且套内均价相对较低；区域公寓物业相对缺乏，且套内均价相对较高。;彩立方‘市场竞争形势研判 区域潜在竞争项目特征 根据已知潜在项目分析，预计2009年至2010年间将有约60万方的项目总体量构成竞争，且竞争项目的户型定位趋向于紧凑，小户型是未来竞争项目的主要趋势。;彩立方‘客群分析 区域竟品客群汇总分析 根据重点竟品项目的客群汇总分析，沙区本地人群是客源的主要构成，个体商户和教师是主要的职业特征，其年龄主要集中在30－40岁，子女教育、改善居住条件以及投资是其购房的三大主要原因。;ChapterThree－再战彩立方。;彩立方 核心问题。 面对高成本的困境！ 如何突破区域价值平台，实现项目价值最大化？;彩立方 营销难点。;ChapterFour－升华彩立方。;思考 彩立方价值突破5大原则。;思源观点One 站在现有居住价值平台无法突破区域价值限制与成本困境！;思源观点Two 必须站在城市复兴土地重生的高度思考项目发展方向！;思源观点Three 以功能转换的城市复合体具备良好的可行性！;彩立方‘物业发展方向思考 公寓 附加值大的公寓类产品具备良好的市场接受度。;彩立方‘物业发展方向思考 酒店 经济型产权式酒店具备一定的市场实现度，但容易吞噬现金流。;彩立方‘物业发展方向思考 写字楼 高端写字楼市场极不成熟，但公寓型写字楼存在一定市场;彩立方‘物业发展方向思考 商业 商业是提升项目价值的重要兑现点，有望形成区域商业亮点;彩立方‘物业发展方向思考 住宅 供应较为稀缺，户型紧凑，走创新型道路;ChapterFive－主张彩立方。;彩立方的城市使命 实现城市财富和实力的象征。不仅要见证城市的成熟和繁荣，而且还要背负重塑城市形象的重要使命，参与城市历史塑造的必要责任。;主张;彩立方的占位高度！ 建立在都市可持续发展背景下，开发的前瞻性、创意性社区！;彩立方的市场占位 在已经铸就的项目高端价格平台以及庞大的城市总体销售供应量上，创造项目的物业独特核心价值和泛体系价值是彩立方大市场战略计划的的兑现点。必须体现总价的优势来规避高昂成本带来的价格平台！;彩立方的功能占位