惠州市大亚湾福德居地产项目策划标书.ppt

福德居项目 策划标书;目 录;第二部分：市场状况分析;最大的销售额;日期;项目各期均价走势把控;第二部分：市场状况分析;行政区划;地产的崛起;1、1993—1994的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落 户，如熊猫公司、东风汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土。;中海壳牌;发展目标;大亚湾固定产投资从2000年稳步上升，至2005年实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高。;美国Houston 石油城;资料来源：大亚湾规划局;自93年地产“泡沫”被挤破之后，大亚湾房地产市场一直低迷，01年开始复苏，随着城市规划建设的落实发展，新一轮的地产开发正在酝酿启动……;大亚湾与周边城镇关系格局;项目名称;小结;第二部分：市场状况分析;项目名称;粗略估算，2006年-2008年惠阳大亚湾高端住宅市场潜在需求量为1286套，按户均面积140保守估计，高端住宅潜在需求面积18万M2。;市场状况;;本项目;开发商：熊猫金润房地产 规划总用地：83万平方米 位置：大亚湾大道 一期总用地：14.4万平方米 753户 产品类型：别墅、联排式洋房 多层及小高层公寓 主力户型：2-4房117-158 m2 开盘时间：2003年 绿化率：56％ 销售均价：2700元/平方米 二期为四栋多层湖景电梯洋房 销售价格：3000元/平方米 三期2007年4月8日开盘 销售均价：4200元/平米 借鉴 建筑具备品质感 售楼处具有一定气势 规避 开发一期远离湖，未能成功借鉴景观资源 建筑规划布局有不太理想 园林的建设过于迟缓 ;竞争分析;小结;第二部分：市场状况分析;项目名称;项目名称;调研说明;;根据调查：大亚湾惠阳大部分消费者能够购买单价在1500～2500元/㎡、总价在15-25万住宅。而目前大亚湾惠阳品质较好项目均价已超过了3000元/平方米，总价也在60万以上，当地客户很少人能承受得起。;由于收入的原因，更多的是考虑项目的销售均价、地理位置。品牌声誉也是消费者置业所看重的因素之一，这对于有长期在大亚湾惠阳发展的开发企业具有重要的指导意义。;由于当地经济发展的程度不高，消费者生活方式没有太多的改变，对楼盘的信息获取渠道主要是：户外广告、电视广告以及中介、亲友介绍，即户外+小众传播效果较好。;购买动机和户型需求;意向购买区域主要集中在惠阳及大亚湾，说明近距离的惠阳及大亚湾，由于价格、环境、交通等方面的优势/潜在优势，已经成为深圳客户下一个置业热土。;被访者主要来自深圳关内（尤其是福田、南山），结合购买动机说明这一部分人的购买能力强，投资意识较为强烈。而其他区域如龙岗、宝安的客户则有待挖掘。;存在的顾虑：房屋维修基金一次性交付和购买车位对业主产生较大的压力；建筑风格的创新方面存在不足；配套设施不足；入伙费用不规范等等。;调查中，对于90m2以下的中小户型有67%的客户表示不会购买，主要原因是面积太小，房间少。因此，如果深圳的大户型市场供应量大量减少，深圳大户型需求将会被搁浅，届时将有一部分大户型需求向周边城市转移。;调查中，大户型客户的购买动机主要是改善居住条件，因此以自住为主；另外在产品方面要求则主要体现在赠送面积、产品的科技含量和绿色环保。尤其是在深圳偷面积受限后，无疑这将成为惠阳及大亚湾房地产项目的又一亮点。;3房以上成为深圳大户型置业热点房型；房型则倾向于非平层，其中尤以复式的喜好程度高（42%）。;szhome惠州置业调查; 小结;龙门;营销手法：在售楼盘销售基本都是以外销策略为主，在推广方式上主要联合深圳房产媒 体炒作，销售策略上除开通外地看楼专车外，部分楼盘在目标区域设咨询点或外展场。;惠 阳：新城区市政广场周边是商业开发热点区域，属新老城区结合部，规划好，有商业基础，人流量大，交通便利，在售项目体量较大，将分流本项目商业的投资客户和消费群体。;第二部分：市场状况分析;项目分析;优势（S） 交通便利,两条大道在此交汇 周边已形成一定的社区氛围 ;发挥优势，抢占机会（SO);第二部分：市场状况分析;项目; 惠阳; 惠阳; --产品合理规划（南北通透、户户有景）;项目定位依据;;2003年;可开发市场上缺少的错层、空中复式产品;2006年6月1日，中央九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，今后城市年新审批住宅总量的70%以上必须建设90平米以下的住宅。;年份;随着近几年深圳楼市的向关外转移，深圳的大户型也主要集中在关外。而70/90规定的出台，又暗地里将大户型往关外的纵深推进。楼价相对较低、环境较好、交通通勤时间较短。。。。诸方面相对较好的惠阳，极有可能成为深圳的后花园。实现的时间会是在深圳现存大户型消耗殆尽的时候，预计这个时间是2年。;竞争项目