惠州装饰商城营销整合推广报告深圳世方.pptVIP

三、项目销售市场分析及竞争突破口 1、项目销售市场分析 目前在惠州的商铺销售市场唯有义乌二期、黄塘数码港1号两个项目使大家的眼球为之一亮。 江北与麦地－演达片区，仍然是惠州当前投资市场最活跃的区域，此外金山湖片区也是一个开发相当活跃的区域，大量的住宅大盘项目都在热销中。 2008年对于惠州商业地产将会是重新崛起的一年，虽然在2007年底国家的一系列政策对珠三角地区的投资市场冲击很大，但是经过一段时间的调和，现阶段的投资客又重新激起了投资惠州的兴趣，从惠州义乌二期的销售状况来看，2008年的商铺投资市场又在缓慢的回暖，估计在下半年能够基本达到正常的状态。 而对于本项目，在惠州市场逐渐回暖的情况下，同时采用返租3年、包租10年的销售模式，势必会得到投资客的充分认同，在目前的商铺投资及销售市场会占据一席之地，但同时开发商也会面临较大的风险！ 2、项目销售优势与机会分析（SO） 项目销售优势与机会 ?惠州市装修装饰材料消费基础庞大，商户生意机会无限，为投资客增加信心 惠州金山湖片区唯一上规模、专业的装饰材料市场，与演达路装饰材料航母为邻，倍受投资者亲睐 推广时间段内商业项目较少，竞争小 采用包租10年的销售模式，以最大程度地吸引首次投资客户 项目自身的区域优势，能从根本上吸引投资客 商场铺位面积较小，总值较低，客户投资风险降低 3、项目销售劣势与威胁点分析（WT） 项目销售劣势与威胁点 新规划的市场需要一定的市场培育期，但培育期的长短未定 区域内商业气氛不浓，投资者信心受到打击 强势业态品种较多地分布在1层，2、3层商铺销售的难度增大 ?若返租期内市场经营不善，且返租年限越长，开发商将承担巨大的返租压力， 4、本项目突破口 本项目突破口 销售策略上 采取的10年包租的营销模式，不仅有利于刺激销售，降低投资门槛，而且有利于降低发展商的后期经营压力。 业态规划上 充分借鉴惠州、深圳区域同类市场的规划，市场的经营业态及品种丰富、齐全，具备做旺的良好基础。从惠州现有项目的销售情况看，此种定位方式比较受买家青睐。 商铺平面分割上 参照目前惠州商铺位投资市场状况，尽量将商场铺位分割成一般投资客能接受的面积和总价范围内，吸引更多投资客户群体。 项目包装及整合推广上 世方公司将凭借独特的包装手法、先进的推广技术以及成熟的操作经验使项目成为整个鹅城的绝对亮点，从而带动项目销售的顺利进行 四、商场销售平面分割 商场销售平面图分割原则 原则一： 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局； 原则二： 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”； 原则三： 与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售； 原则四： 主力铺位：6-15平方米（使用面积）. 五、商铺销售价格制定 1、销售价格制定原则 ? 通过周边地区同类市场裙楼商铺比较法进行一次定价； ? 根据行业的经营状况和商户的利润空间来确定合理的铺位价格； ? 商场内部根据人流走向、客户消费心理来确定各个铺位的价值； ? 预留升值空间，吸引投资客购买； 2、价格参照体系 1）以惠州本地2007—2008年在售商铺的销售价格为参照，同时考虑市场对价格的接受能力和认可度。 将与本项目最近的市场——城市广场?窗帘家饰城进行比较分析，综合考虑来看，本项目二层的销售价格应不高于城市广场?窗帘家饰城二层商铺的售价。 窗帘家饰城二层均价：8968元/㎡（参考销售价格一） 2）分值预算售价法 将本项目与纺织布料城、义乌二期、黄塘数码港1号等在项目消费基础、人车流量、商业规划状况等指标方面进行综合对比分析，利用分值预算法，预算相应楼层的售价作为参考。 根据上面的综合得分： 惠州纺织布料城三层实际销售价格与分值的比6156/67，可以计算出惠州纺织布料城其所得分值对应售价标准为92元/分。按照惠州纺织布料城与本项目分值比较，相差67-63=4分，则本项目二楼参考售价为： 类比项 分值（分） 惠州纺织布料城 义乌二期 黄塘数码港 本项目 项目消费基础 20 14 16 16 11 人流量 12 7 9 10 5 商业氛围 10 6 8 8 5 交通通达度 9 7 7 6 6 宣传推广力度 9 5 7 6 6 发展商实力 8 5 6 5 5