洛阳九都路项目可行性研究报告.pptVIP

;目 录;第一部分 市场现状及趋势分析;一、宏观政策现状及趋势分析; 提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率的实施，使投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 国家严格限制房屋建设的“90/70”调控出台，由于严格控制单套面积的增大，因此，人均住房面积开始趋于增加，居民住房由以往的多人大面积住房，开始转向每人都有小面积住房的情形。 总之，国家政策的出台，肯定会影响到当地市场的运行，但它又取决于当地政府的实施力度和效率，市民的消费又呈现出跟着“感觉走”的唯市场供需情况走的行为，因此，国家政策对房地产消费者的影响，需要时间的进一步润释。;二、洛阳市经济现状及趋势分析; 近年来，全市固定资产投资规模不断扩大。2007年，全市认真贯彻落实中央关于宏观调控的决策部署，加大符合国家宏观调控产业政策的项目投入，进一步大力推进“工业强市”和“游强市”战略，洛阳市2001年至2007年各年固定资产投资总额如图所示，从图中可以看出2001年到2003年固定资产投资总额逐年稳步上升，从2003年开始，增幅明显加大，这说明在城市经济高速发展的情况下，投资前景被广泛看好，因此固定资产投资总额的飞速上涨就是情理之中了。这一点在近几年来洛阳城市翻天覆地的变化中可以得到充分印证。;2001年-2007年城市居民人均可支配收入(元);三、洛阳市房地产现状和发展趋势; 从销售量统计表和均价走势表中可以看出，排除季节性因素产生的销售波动，近年来洛阳新建商品房销量和销售均价逐年提高，特别是在2007年初出现了一波强势发展态势，无论是销量还是均价均有大幅上涨； 从2007年后半年开始，由于市场投放量有限，以及一线城市房价发展的不明朗状况，洛阳楼市销售量出现了调整型的小幅回落，属于正常状况；同时销售均价并没有随销量一同回落，而是继续创造新高，截至2007年底，达到2954元/平方米的历史新高。 ; 随着洛阳市建设“中西部最宜居城市” 各项工作的逐步深入，洛阳城市形象整体提升，越来越多的郊县农民和外籍人士选在在洛阳置业定居，这部分人群对洛阳房地产市场的购买力不容忽视。2006年郊县及外地人在洛购房量占销售总量的47.3%，到2007年这一比例已经达到49.7%，接近总量的一半。;小结： 目前洛阳楼市的购买需求多为刚性需求，政策对洛阳楼市的影响并不大，而越来越多的外来购房者也为洛阳楼市注入了新的活力； 市场现有投放量略显不足，有一定缺口； 另外按国际惯例，合理的收入与房价比为1：6，以目前洛阳的人均收入和洛阳的房价衡量，还略低于这一比例，这也从另外一方面说明了目前洛阳房地产市场的发展基本健康合理。 综上，可以初步判断目前洛阳房地产市场的发展健康有序，而且在今后一段时间内将保持较快的正常发展，房价水平也将在合理范围内稳步提高。 ;四、涧西区房地产现状和发展趋势;第二部分 项目用地环境分析;一、项目背景;二、项目概况;三、项目土地性质调查; ;3、四至范围 宗地西临珠江路；北接九都路；南端自西向东为已建有的兴隆寨，市轴承厂家属院和人事局家属院；东临涧河 4、地质地貌状况 项目宗地地形平坦，稍呈现西高东低的地势形态，最大高程153.29m,最低高程150.79m。 ;5、土地规划使用性质 土地规划使用性质为住宅，可兼容性质为商业 6、“七通一平”现状 本宗地位于城市发展成熟区域 区域内用电由城市供电网供应； 生活和消防用水由城市自来水管网供应； 宗地周边市政路网系统发达； 通讯网络入户； 采用市政热力管网采暖，无锅炉房； 燃气为市政管道煤气； 排水采用雨、污水分流，雨水采用暗管和地面排水相结合的方式；主排水管从西北向东南排出，分别进入城市雨水和污水排水管网。 该项目所处场地现有建筑未拆迁，场地未平整。 ;四、项目用地周边环境调查;2、自然、绿化景观 道路两侧绿化良好，宗地向南延伸至洛浦公园，东临涧河。 3、周边的市政路网 东侧：规划路（红线宽度16米） 西侧：珠江路（红线宽度30米） 南侧：规划路（红线宽度18米） 北侧：九都路（红线宽度60米） ;4 周边配套设施 教育：