沈阳约克新郡英式风情庄园全程策划案.ppt

大时代新生活浪潮·英式风情庄园;宏观市场：市场对本案开发影响 区域市场：区域房地产市场情况分析 项目分析：项目SWOT分析 项目定位：产品定位、产品建议 客群定位：客群特征、区域来源等 开发计划：开发策略、开发步骤 价格建议：入市价格建议;市场对本案开发影响;城市发展进程和宏观经济 ;城市发展进程和宏观经济 ;商品房销售量增幅较快 2007年1—12月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积1303.24万平方米，商品住宅销售面积1152.83万平方米，与上年同期相比分别增长17.71％和17.20％。说明2007年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于2006年同期更加旺盛。;商品房销售量增幅较快 2007年房地产市场交易活跃的主要原因： 一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力； 二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。 三是沈阳市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。;; 商品房批准入市量大幅度增长 2007年，批准入市商品房面积1607.37万平，其中商品住宅1339.88万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。商品住宅供应量有所增加，是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总量的83.36％，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。 ;; 经济型户型占据商品住宅供应与销售主导地位 2007年1—12月，批准入市商品住宅面积为1339.88万平，其中90平以下户型批准入市面积为534.96万平，占总入市面积的39.93%，说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。 2007年1—12月，实际销售住宅面积1152.83万平方米，其中90平以下户型销售面积464.94万平，占总销售面积的40.33%。从中看出，中小户型商品住宅是主流需求。 ;2007年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表;商品住宅市场良性增长 从2007年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导，销售量与销售额继续???持两位数的增长，而商业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。;沈阳价格走势 沈阳的房价近年来一直呈上升趋势，2004—2007年保持了一个稳定的增长幅度，在5%左右，2007年下半年，增长幅度有所加快。2007年的价格走势可以概括为曲折式上升，从年初开始每三个月左右为一个周期，价格整体上依然保持上升的趋势。;大品牌开发商的涌入将提升整体房地产品质 产品品质优少劣多，品牌上升空间巨大，但07年市场华润、首创、金地、碧桂园、恒大等外地知名开发商云集沈阳产品必然有革命性创新 在沈阳市房地产市场中，除万科大型品牌开发商外，其他开发商的产品都比较粗旷，缺少内涵与品质感，在很大程度上，有待于强化、完善。因此，本项目在建设中，必将倾全力打造品牌形象，注重产品功能、品质及人居环境，将产品表现的淋漓尽致，为沈城人民再造人居新典范。;大盘争霸的时代 小规模开发模式? 中等规模开发?大盘时代　　大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到整合，从而推动区域的迅速发展。对于行业而言，大盘是行业走向成熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才如同魔法师手中的魔杖，点化出绚烂多彩的城市风景。;近郊大盘成为未来成交热点区域 随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，而周边区域又有大量相对廉价的土地供应，外来的大开发商集中在沈阳远郊拿地，经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。;私家车保有量剧增，支持住宅郊区化发展 国家统计局辽宁调查总队调查显示，截至2005年底，辽宁省拥有72.3万辆私人汽车，也就是说，大约每60人就拥有一辆私家车。2006年以来，辽宁省私家车的购买数量仍在持续增长，沈阳市的私家车总量已经居辽宁省各城市之首。城市私家车辆的持续增多，其实就已经在暗示我们，大规模的扩城运动将持续进行。;别墅市场供应减少，成交量大幅上升 国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅市场供应不足，2006年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现