淮北万孚项目操盘方案.pptVIP

安徽伟创地产顾问 2012-4-13;;问题解析;核心 问题;2;宏观市场;宏观市场;宏观市场;市场竞争;;说明：价格走势总体而言比较平稳，但是区域价格差异比较大，区域价格竞争明显。;重点竞争对手——恒大名都;重点竞争对手——恒大名都;重点竞争对手——华晨锦绣和庄;重点竞争对手——华晨锦绣和庄;户型方正，功能分区明确，使用率较高;竞争分析小结;2;区域地位;区域地位;区域特点;区域特点;区域特点;区域特点;区域地位; 区域小结： 从上述分析看，本案毗邻濉溪县，其在相山区区域功能价值不明显，位置较为尴尬，并且所在区域价值认可度不高，后期市场操作难度比较大。;2;用地面积(㎡);项目本体研究——四至;项目本体研究——配套;项目本体研究——交通;小结 由于本案处于概念性规划阶段，产品资料不完整，其相应的户型、外立面风格、内部景观规划、小区内部功能定位都相应缺失，因此其本身核心价值体系，现阶段难以构建，与项目本体相关的交通、四至、配套等角度看，项目后期操作不容乐观;3;说明 项目市场定位部分本方案不进行详细说明，后期通过深入沟通和探讨，确定合作意向后，将更加深入市场研究，结合区域市场产品竞争特点、市场特点、项目特点、客户特点另行给与针对性解决方案。;4;项目运营思路;项目运营思路;4;项目开发思路;项目开发思路;项目开发思路;;4;项目开发建议;2.外立面 外立面风格是触发客户购买动机的关键触点之一，并且其颜色、风格直接影响项目的档次感，其设计效果好可以直接产生产品溢价。因此，建议开发商对外立面颜色、选材方面提前进行考量，形成项目的区域文化标签，成为淮北市场的标杆。 因此，建议开发企业考虑采用外立面的专项设计。;3.户型 由于与开发企业缺少沟通，对其户型设计无法进行评判。但是，我们希望如果在有可能的前提下，建议开发企业能够考虑尽量增加户型其附加值，通过入户花园、露台、飘窗等方式赠送面积，提高其性价比。如果户型有更改的可能，我司将协同开发企业对户型进行深化，从市场角度给与户型建议。;;原???二：尽量减小其公摊面积 伟创根据多年的操盘经验，对小高层产品核心筒进行研究，发现不同的交通核对楼栋的公摊影响比较大，此类细节开发商必须予以重视，避免项目后期产品出现硬伤; 由于此核心筒交通核划分紧凑，公摊面积占用较小，建议15层小高层一梯三户产品采取此种交通处理方式。;原则三： 本案开发建议注重“表面文章”，将钱花在看得见的地方 在不影响产品质量的前提下，建议开发商开源节流的同时，在客户可以感知的地方多花钱，客户看不到的地方尽量进行成本控制。客户看的见的地方如体验区、入户大堂、外立面等等。;2.入户大堂 建议开发企业可以在一期选择一栋楼作为样板楼对其入户大堂进行精装修，增强客户体验感，触发客户在体验过程中的购买动机，此类成本可直接分摊到建筑费用，后期根据其带来的产品溢价能力和市场认可度，再确定是否推广至后期各期，否则仅作为体验区的一部分。 ; 项目通过开发过程中营销体验区的设置和建设，我们可以形成客户消费触点，实 现如下作用。;5;总体营销思路;具体而言，对于本案，在营销格局上我们需要占领第一梯队，主动高档化，以此来解决项目区位、规划上的劣势，通过总体营销思路的确定和执行解决如下几个问题：;5;项目操盘思路;5;项目推广思路;项目推广思路; 本方案更多通过提纲挈领以及主要操作思路，对项目开发运作过程中应注意的问题和项目的核心开发模式、运营模式给与了相应的解决方案。在具体如何开发、品牌如何起势、价值如何传递、项目如何定位、客户如何蓄积等待呢个具体操作执行层面未给与详细说明，主要目的是先让开发商了解我们的操盘思路后，在有针对性的提出执行层面的解决方案;Thanks!谢谢! 安徽伟创顾问公司 2012-4-18