港龙集团昆山城东营销策划报告.ppt

昆山城东OFFICE 营销策划报告;宏观环境分析;总面积927.7平方公里 总人口约160万，其中户籍人口76万 2009年完成GDP1750亿元，增长16% 外贸进出口实现0.8%的正增长，在全国一枝独秀。 ;昆山经济技术开发区;对外交通; (1） 动车组 (2）京沪高铁：2010年11月份全部架设完毕 （3）沪宁城际： 400亿投资，3分钟/班，昆 山设三个站点,24小时运营，本案至陆家浜南站 驱车5分钟 （4）沪宁高速 （5）绕城高速 （6）太仓港;城东规划;东 部 新 城;东 部 新 城; 核心区以前进东路与夏驾河景观带为轴线分为四个功能区：企业科技园、会展酒店区、行政办公区、华东商贸区。建成后的东部副中心将集聚10万至15万人，是中心城市的拓展区，更是服务于上海及周边功能区的卫星新城，它既接受上海都市圈的辐射，又与昆山市中心城区链接遥相呼应。; 位于夏驾河东侧、顺陈路西侧、前进东路北侧、总用地面积50万平方米，总建筑面积80万平方米，科技园以昆山现有众多的内外资企业为平台，吸引更多企业的研发机构，营销中心等核心机构落户昆山，吸引各大企业的“核心技术”，提供企业研发交易及信息交流等发展空间，使昆山经济形成产业总部化和经济服务化，真正实现从“昆山制造”到“昆山创造”！;东部配套;小结;宏观环境分析;昆山写字楼分布; 目前昆山在租的写字楼多为较早开发的老项目，多数位于老城区各主干道。;前进大道沿线已树牌写字楼; 随着城东前进路沿线大量商业办公项目的开发，和开发区基础设施的完善，这一片区将逐渐发展成为成熟的商务片区，但随着放量的不断增加，未来该片区的办公市场竞争也会愈演愈烈。;在售竞争项目—隆祺丽景国际;近期推出竞争项目—帝景天成;中航城;世茂东一号;市场回顾： 1、昆山的经济一直处于上升趋势，经济开发区的GDP占到整个昆山一半以上，这也让广大外来企业看好日后经济开发区的发展前景。 2、昆山写字楼处于初步发展阶段，目前主要出现在城东及城南企业较多的区域，未来几年供应量持续放大，市场竞争十分激烈。 3、本案处于昆山城东经济开发区板块，生活及商业配套日趋完善化，但该板块办公市场针对性不强。;宏观环境分析;项目分析——地块区位;总占地面积;项目分析——周边环境与配套;宏观环境分析;客群研究——回顾思考;客群研究——客群定位;宏观环境分析;产品定位——卖点整合;产品定位—定位语;宏观环境分析;从目前发展趋势可以看出昆山将来商务办公区域集中在城南、城东两片区;目前城南写字楼的代表已经出现： MP现代广场; 城东写字楼虽多，出租率不高，和其软硬件配套有直接关系，将来在大的来讲已有《时代大厦》，我们不能成为拷贝品，我们就做“精”。 做城东精品写字楼的代表！ 入驻到这里是企业实 力、品牌尊崇的象征！;建筑退让边界要求 ;建筑规划（示意);26.5m2;裙楼定位： 企业服务中心;一、MOHO; 部分外贸、物流、广告、设计、摄影、艺术、个性化工作室等为了表现艺术性及经济上的考虑，会选择MOHO办公方式。 因此我们在进行产品设计时，应该以内部空间的宽大，可以任意分隔为主要的MOHO式卖点,部分的跃层或隔层作为辅推；大堂的设计要富有艺术性，以植物、吊顶、小型雕塑、轻音乐、油画等烘托大堂，避免一般写字楼大堂刻板、生硬的形象。 ;MOHO户型（示意）;　　　MOHO具像特征描述 ;二、5A甲级写字楼;第一要素：黄金区位 对于写字楼来讲，地段是至关重要的，是投资和购买写字楼的第一要素。项目处于企业科技园内，周边有众多的企业，办公条件优良，四通八达的交通网络更提供了完善的办公空间。;第二要素：超强功能 项目功能具有很强的伸展力及拓展性。包含展览、商贸、艺术等多种形态，具有商务楼的规模效应，加上周边其它项目的建设，经营成一个集写字间、展览、艺术为一体的多功能平台物业。;第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，是指项目的整体建筑风格及园区内的景观规划，现在的办公环境不仅仅局限于5A等智能化，更强调健康、生态、环保、个性化的建筑艺术以及建筑所包含的文化、历史等深刻内涵，体现入住公司的时代化特征。;第四要素：硬件设施  所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都比较先进。就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新。 ;第五要素：软件服务（特色五星服务） 写字楼服务一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的特色化商务服务上。比如，将送餐、活动策划、展览、会议等服务机能在产品规