湖北虹桥国际大厦项目定位策划报告.ppt

?目分析的?体技?思路;住宅、酒店式 公寓市场分析;Part1/1:市?分析主要??;?目地?价值?挖掘;地理位置：温泉路中百仓储超市对面 占地面积： 平方米 总建面积： 平方米 容 积 率： ≤ 5.0 建筑密度：≤40% 建筑形态：一栋26层的高层 城市景观：潜山森林公园、市政广场、整个温泉中心 医疗教育：中心医院、财校、咸宁学院 生 活：本项目属于市中心商业圈。;一方面，地块面积较小，容积率较高对项目定位、规划难度加大，缺乏规模优势；100%的公建规划要求是项目的主要症结所在，将成为本项目产品规模与销售推广的一大难点； 另一方面，国家宏观调控政策当头，尤其是对于户型面积大小及比例的限定。;咸宁酒店式公寓市?分析;商?、?字?市?分析;地段、价格和产品是购买决策的主要考量。 住宅方面，总价20-30万，面积100-135平方米的三房户型是最受消费者认可的。 商业方面，总价30-50万，面积40-50平方米的受到欢迎。 写字楼产品，面积在150-200平方米左右，总价60-90万的受欢迎。其次酒店式公寓是近年兴起的面积40-60平方米的投资型;市?需求?价集中在15-30万，且近?年?化不大;年?集中在30-35?之?，但30?以下年?人增?速度?快。;家庭年收入集中在6万左右。;客?工作?位分布;职业分布;受?者家庭月收入;???房地?的主要考?因素;??具体???的主要考?因素;对建筑形式的选择 （％）;对户型的选择 （％）;对面积的选择（％）;可承受的?价;性能与价格 ％;Part1/2：目?分析重要??;因为几个目标可能相互影响，根据市场实际情况以及对发展商的理解，销售目标顺序确定为：;市???可控的前提;Part2:?找机遇，突破困局;市场机会（O） O1:产品设计和营销空间 O2:消费者首要关注区域 O3:消费者价值观：重视产品和价格 实在，但不乏品味和个性 O4:商住两用型产品的需求与地块规 控提供的发展空间;?略定位;商业办公 ;核心客?分析;客?价值取向模型;本?目客?价值取向;消费群购买用途分类;形象定位;方向的切合度评估;项目开发定位为：;?新?品?合形?和?品品?;Part3:?划方案，核心因素;布局和???序的???;』小?型?准?的?构示意;产品类别配比组合;5楼—7楼;??方案;郸菠?品?新，重建市??准！ 郸菠通?全方位“?景”和“服?”?造和展示，掀起新一?的置?革命！ 郸菠一?圈子的人??播?奇——???新，精确?定客?！;社?硬件指?;;;酒店式公寓产品 核心元素： 面积45-75平方米 一室一厅一卫 以结构方正为主要取向，局部房源可追求个性化设计 提供基础装修或菜单式装修方案 ;公用大堂加宽、加高提高舒适度，在公共部位全部装修气派舒适。 各种管线预制于墙体内部尽量减少占用有限的空间提高使用率和舒适度。 可采用无机房高速电梯，顺应欧洲流行趋势，与项目宣传主旨统一，减少机房提高使用率并作为卖点推出，没有电梯机房也可开发利用楼顶资源，屋顶观景休闲场所。并且与周边项目形成产品差异，成为尊贵人士首选住宅关注点之一。; 利用有限的土地资源，参照深圳万科的金域蓝湾等项目，采用地面绿化和空中垂直立体绿化相结合的方式，并赋予项目生态、健康、休闲概念，增加产品属性、概念的附加值，树立客户在本项目购房物有所值的信心，在区域范围内营造在本项目居住、办公是高端的物质与形象享受，成为项目的业主是尊贵身份体现的良好口碑。; 在建筑风格方面，建议采用极简现代主义风格甚至纯粹清水墙风格。 外立面要与项目主旨及目标客户审美需求等高度统一，建议采用有力度、时代感官强烈、符合现代审美观点的建筑外观，有档次、有领先区域项目的外立面形象，建议大面积应用清水墙、玻璃、防腐木材以及型钢等。 夜间灯光同样是项目突出档次的重要手段之一，应在项目设计过程中重点考虑。; 高品质项目须具备有吻合时代发展的现代智能化设施（诸如卫星电视、宽带网络、可视门禁、电子报警、智能入户卡等）以及24小时的热水供给等，在相当程度上媲美酒店使用感受，在咸宁均没有配备这样的硬件功能。如果采用，对于城区这样的高端客户来说，就意味着项目在当地独一无二的高品质感，跃然而出。;“只打理不打扰”的品牌物业公司提供服务;;规划提升：多重产品组合;?目支?客??房全?程的?置 ;我?的?品; 因为从本项目的区位、交通、配套、人文、景观、品质等方面来看，具有打造成为咸宁高档住宅项目的条件，所以建议在强化产品物理属性的同时，深化项目的精神属性，并以下述定位亮相：;定位清晰创新，所以，价格应有所拔高。 低开高走，快速积聚人气，带动财气。 本案最终均价：3500元/平方米