西安先锋公馆项目前期定位报告.ppt

华岭围墙巷项目前期定位报告; 纲 要; 市场分析;宏观分析篇－－－;2006年5月至2006年12月 国六条、九部委十五条、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知、关于发布实施〈限制用地项目目录（2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知 。;时间;*从西安市土地开发量看*;4 未来走势判断;区域的功能定位;区域发展现状－－－－;区域供应现状－－－－;万达公寓;区域产品特征分析;区域产品价格分析;消费群体分析－－－－;营销特征分析－－－－;周遍主要项目比较分析－－－－;项目分析;目前所了解资料－－－－; 项目位于围墙巷与振兴路交汇东北角，东距长安北路，南临围墙巷，西邻振兴路，北距南门，路网密度高，城市配套齐全。 　　　　　　 　　　 　　　 ;教育－－;ＳＷＯＴ分析－－－－; 无可匹敌的地段 得天独厚的路网 成熟的市政配套 趋于完美的交通 区域土地的稀缺 ;项目定位;本案综合定位为－－－ 　　 以高薪阶层为主力目标客户群体的高档综合物业;目标客群定位－－－－;受众人文精神分析：;　　　依据开发思路指导－－－－－ 　结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的户型。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在户型定位上我们重点考虑物业的综合功能。;容积率确定－－－－;　容积率与建筑形态之间的关系;户型确定－－;市场户型需求状况;根据单价及总价水平来控制户型面积的设计建议 ------;户型配比建议;户型建议－－－;一房一厅（45平米）;适用面积范围 125－140平米;形象定位－－－－; 先锋公馆 －－－城市之心，先锋至上－－－ ;建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸，辅以局部线状或块状鲜亮色彩，富有浪漫韵味的纯粹现代主义风格。 建筑外立面色彩建议：在色彩上选用色彩明丽纯净，凸现品质感和时尚特征。;建筑用材建议－－－－;物业管理建议－－－－;小区配套建议－－;景观规划建议－－－;价格定位－－－－;价格定位之市场比较法;比较内容;实收均价合成表：; 营销推广;我们的销售目标－－－－12个月销售95%;策略篇－－－－;策略定位之入市时机判断－－－－;08.2-08.5 ;销售阶段划分（假设2008年8月取得预售证） ;　【开盘持续期】 　时间：2008年6月下旬——8月中旬 　营销推广：延用密集传播策略，继续各媒体的广告投放，并配合第一次提价； 　【强销期一】(适时推出板式高层） 　时间：2008年8月下旬——2008年10月底 　营销推广：一年中的第二个房地产销售旺季，恢复强势的传播力度，参与9月的秋季房展会，再次提升价格，并根据这个阶段节日高度集中的特点，策划并实施不间断的节点促销活动。;各阶段实现价格－－－－;包装篇－－－－;卖场形象－－－－;样板间建议－－－; 　　 报纸——主流媒体，具有传播范围广、图文并貌、易保存等特点； 　　　户外——视觉冲击力强，但实效性相对较短； 　　　DM——针对性强、易保存； 　　　广播——成本低，以声音传递信息，感染力强； 　　　车身——流动性强，传播范围广； 　　 　　总之：媒体总有优略势，只有充分利用好各种主流媒体，并与其它传播手段相结合，才能取得1+1＞2的理想效果。;媒体预算及分配－－－－;活动策略篇－－－－;销售组织安排－－－－; 本次提案在分析区域环境、理解项目的基础上，主要就项目定位展开论述，并对营销推广方向提出方向性建议。期望与开发商达成共识，并据以展开后续工作。 ;THANKS; 附 录;区域竞比项目分析－－－－;＊＊＊天伦盛世 ＊＊＊ 　开发商：天伦地产 　项目概况：项目位于友谊东路与文艺北路交汇以东，东接雁塔路，南临友谊东路，西接文艺南路，北距环城路；项目占地20亩，总建筑面积约50000平方米，容积率3.75，整体为2栋高层，在售的主要为商住楼，住宅楼基本售磬，总户数400余户；项目整体简洁现代，户型设计舒适实用，交通便捷，市政配套齐全。 　户型面积：44.92、47.22、61.12平方米一室；88.10平方米左右两室两厅；126.58、132.15平方米三室两厅 　户型配比：44.92、47.22、61.12平方米一室，约占27%；88.10平方米左右两室两厅，约占43%；126.58、132.15平方米三室两厅，约占30% 　现时均价：4580元/平方米 　物业管理费：1.2元/平方米 　销售进度：75%;＊＊＊万达国际公寓 ＊＊＊ 开发商：