西安海荣海璟四盘商业地产租售集成解决思路沟通报告.ppt

谨呈：西安海荣集团 ;报告目的;商业地产策划是一种态度，一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。 发展商关心开发利润； 投资客关心年投资收益率； 商户关心日翻台次数、平均日营业额； 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌； 政府关心商业所带来的长期税收及就业。 如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路！; 第一步：已知条件 第二步：求证 第三步：结果;PART01 西安市商业地产市场解读 ;西安城市发展布局规划解读——中长期内经开区将成为未来新城市中心;西安市零售网点迅速增长，业态结构逐步优化;区域商业地产市场现状分析——表现为两个方向一是专业市场商业地产的发展，二是复合型商圈商业地产市场的发展 ;1.在西部开发战略的推动下，西安市的商业地产迎来了新的 发展机遇； 2.老商业步行街的商业布点高密集性，客观上制约了区域商 业地产的发展，压缩了城市大型商业地产发展的空间； 3.城市商业网点的规划与实施，将调整目前西安市整体商业 发展不均匀的情况，使商业网点的布局更加合理，将城市 的商业经济推向高峰。;PART01 西安市商业地产市场解读 ;商业地产市场经营模式呈两极分化;新商业地产产品以大体量为主流;商业地产开发区域分布相对集中;1.西安市的商业地产发展存在着“同一时期项目开发的连续 性”和“产品市场供应的充足性”的特点，在加剧市场竞 争的同时，也促进了城市商业地产开发及市场经营观念的 转变； 2.商业地产市场运作趋向成熟，但局部区域的商业项目同质 化严重； 3.商业地产开始注重与城市文化对接，借助城市文化底蕴提 升项目的社会知名度及文化品质； 4.随着土地政策的紧缩，城市土地资源的日益减少及市场竞 争水平的提升，加速了城市商业地产开发趋向理性。;PART01 西安市商业地产市场解读 ;1.钟楼商圈分析——以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心地带 ;东大街;投资回报：钟楼商圈的商业回报率较高，对投资者具有较大的吸引力 ;2.小寨商圈——以其独有的区位优势，商业氛围日益兴旺，迅速发展成为了目前西安的第二大商圈;高校集中，商圈区域人流主要以大中院校师生为主 该区域集中了音乐学院、长安大学、省教育学院、交大财经学院、交大医学院、西安邮电学院等院校，其业态组成有着比较明显的倾向特征：满足周围居民和师生就近式购物需要的中低档价位商品组合。;租金单价：600-1000元/㎡/月;3.土门商圈——土门商圈地处二环路，属于次级区域性商业中心，其商业行为辐射面积约4公里半径范围，覆盖约40余万人口 ;商圈具备一定商业氛围，业态经营相对齐全 土门商圈的地理位置属典型的区域性商业动线，汇集了国美电器、家世界购物中心、丰登路商场、爱家超市、土门新市场等规模较大的商场、市场或超市卖场。;租金单价：60—70元/㎡/月;4.高新区商圈 ——该商圈是新近崛起的商业区域，商圈经济业态主要以IT科技及其物流发展为主导 ;商圈内大型卖场较少，品牌卖场开始进驻 从商圈内产业业态的布局看，商圈内大型卖场的千人拥有指标没有达到城市主要商圈的规模，部分主力品牌开始填补市场空白，如世纪金花等。;投资回报：高新区商圈作为西安市新兴的社区商圈，其商业物业价格与钟楼商圈相比，存在一定差距 。从总体上看，高新区商圈商业物业基本保持在一个比较稳定的水平，商业物业仍存在一定的升值空间 ;5.康复路商圈 ——是西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地 ;产品价位较低，消费群体仍以中低消费阶层为主 商圈内所经营的商品主要以大众性消费品为主流，产品总体价位处于较低水平，因此其主要的目标消费群体以城市中低消费阶层为主。;投资回报：康复路商圈内铺位受位置的影响较大，内铺与临街铺位之间的投资回报率存在较大差距 ;6.玉祥门/朱宏路商圈 ——是目前较为集中的 机电批发市场 ;新市场迅速发展，旧市场面临调整 朱宏路机电市场作为新兴的专业市场，在政府政策的支持下飞速发展，已形成为新兴的机电产品交易平台；玉祥门机电市场在政府宏观政策的影响下，其商业布局面临重新调整和优化。;投资回报：康复路商圈内铺位受位置的影响较大，内铺与临街铺位之间的投资回报率存在较大差距 ;7.张家堡商圈 ——城北商圈新贵 ;1.商业形态走差异化道路，商业效益形成互动 西安市各商圈之间经营定位的差异化，扩展了城市经济发展的渠道；同时，在商业经营差异化的影响下，城市综合商业效益形成互动。 2.新规划带动城市发展，新商圈促进城市繁荣 西安市行