西安长安新城智慧城项目发展定位策划报告.ppt

智 慧 城;长建地产“长安新城”项目发展定位策划报告;而我们只能选择其中的一条;项目策划的目标：;;目 录;第一部分 态势分析;一、城市篇;1、西安城市地位与能级不断提升;西安——西北的“门户”和“枢纽”;2、西安进入高速城市化阶段;西安城市空间外溢加速;西安扩张：从“方城”到“环城”;“大西安”时代，外围组团中心形成;资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构;3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心;;位于“南部新西安”核心区的长安区，正在全新规划并建设新的中心区——长安新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有30万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措——打造“知识长安”。可以看见，原来以农为主的“长安县”正一跃成为西安最富有知识气息的智慧高地。;根据西安市城市副中心规划，长安正在形成五大功能板块： 西部大学城：教育、居住 长安科技园：居住、教育、运动 长安新区：行政、文化、商贸、居住 长安老城区：商贸、居住、行政 韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。;资料：大学城促进地区经济发展;“知识长安”的核心区正在崛起;智慧城，“新长安中心区”的核心引擎;5、结 论：智慧城，区域发展的战略引擎;谋全局者，方能得一域;;1、西安房地产总体发展趋势分析;;2）西安房地产还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。;3）西安房地产处于供需相对稳定，真正的有效需求还有很大的挖掘潜力。 2003年：西安房地产开发量1336万平方米，商品房销售面积250.3万平方米 ，其中商品住宅销售面积227.9万平方米。 2004年：西安房地产开发量1497万平方米，商品房销售面积209.4万平方米，其中，住宅销售面积188.6万平方米。 据预算，西安在2003-2005年之间，每年要自然增加38万非农人口，这还不包括流动人口，而按照西安“十五”规划，2005年人均住宅至少应达到15平米。以2002年西安人家居住面积的数据（建筑面积：20平方米）为基数，那么从2003-3005年，西安每年至少要760万平方米的住宅面积。;4）西安房地产市场已经迎来新一轮郊区化趋势。 西安老城区的居住环境已经到了人们忍受的上限，“腾笼换鸟”已成必然趋势，市委市政府也已明确提出该战略。因此，西安房地产的郊区化是不可阻挡的潮流，关键是开发商如何投资引导。 以紫薇田园都市为代表的郊区大盘，将西安人从老城区吸引到了高新区内，开启了西安郊区化居住的第一轮浪潮，实现了西安人心理郊区化的第一步。但是，从目前西安的郊区楼盘发展来看，郊区盘配套严重滞后，它们据真正的郊区楼盘还有相当的距离，要形成郊区化运动还需时日。 ;第一轮郊区化的主要问题;新一轮郊区化将呈现的特点：;配套先行、环境先行： 在城市功能外移的推动下，此轮郊区化开发中，配套已成为郊区开发的重要砝码，而且出现配套、环境限于住宅开发的趋势。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等大型项目的形成，就使得曲江新区的房价成为西安的最高区域。 品牌先导，形象打造： 新一轮房地产的郊区化将会形成品牌企业先导的发展模式，产品开发将会注重品质，并倡导一种新的生活方式。;规模化、品牌化和郊区化已经成为西安房地产市场新一轮的发展趋势，在此背景下，项目就必须要塑造独特的个性，形成鲜明的形象与品牌，才能在新一轮发展趋势中脱颖而出。;从西安房地产的特点看，西安房地产市场正在从粗放式的模仿开发阶段（曾经一度是以南方市场尤其是深圳为样板，大批克隆），向精细化、细分化的自主创新阶段转变。 模仿克隆开发造成了西安房地产的几个特点，主要表现在：;据西安市统计局城调队的统计资料显示，从西安市房屋价格走势看，由于利益驱动，自2002年起，西安市新上市楼盘结构逐步向高层偏移，导致西安市目前高层商品房在总量上的比重日益扩大，二环以内多层建筑寥寥无几，在客观上就造成了西安市房屋价格出现结构性上涨的局面。 西安市今年二季度住宅类每平方米均价为2904.4元，其中普通住宅的多层住宅每平方米均价为2020.0元，而高层住宅就达到了每平方米均价为3054.0元，多为高层建筑形式的高档公寓每平方米均价高达4354.1元。;2）城内小规模开发占主导，产品同质化现象严重。 3）市场细分不足，对于占西安购房群体主导的中青年可客户，还没有充分的市场研究和产品创新，更多只是抄袭发达城市的小户型。 在西安，因为单位团购比较普遍，45岁以上的群体单位通过各种途径可以解决住房问题； 西安整体购房主力为中青年，年龄为26-40岁，占到整个购房群体的70%； 城区内有一批为年轻人打造的小户型时尚社区，如东尚等。;市场正在呼唤真正能够体现新一代购房群体（中青年相对高知识群体）、能够营造新时代生活方