江苏淮安涟水五岛的湖项目营销策划报告.docVIP

 PAGE 45 淮安涟水五岛湖策划报告 方案提供： 台州福运满屋房产营销策划有限公司 目 录 第一部分 区域市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 产品研判广告策略与推广 1.地段分析 2.环境分析 3.产品分析 4.产品抗性 5.地段抗性 6.市场抗性 第四部分 市场研判 1.区域市场分析 2.竞争对手分析 第五部分 目标客源预测 第六部分 项目的定位 第七部分 整盘概念的导入＆塑造 1.整盘概念的指导意义 2.整盘概念的塑造 3.概念设计的组合 第八部分案名建议 第九部分推广思路 1.终极推广目标 2.战略动作 3.推广思路 第十部分 推广战术组团 第十一部分 产品卖点与推广概念转化 第十二部分 各阶段广告推广策略 第十三部分 假日、工程结点广告安排 第十四部分 媒介策略及预算 第十五部分 现场包装 第十六部分 附录：楼盘识别系统目录（VI） 第一部分 区域市场分析 1、涟水人口 （1）、涟水城市人口2007年城市在册总人口106万人，社会人口约150万人 （2）、城市面积县城区总面积1676平方公里，包含19个乡镇，11个办事处，1个开发新区， 1个工业区。其中，城区人口达313260，城区面积60.4平方公里 （3）、从业人员达224640人，城区人口同比2006年增长16% （4）、根据涟水县城市新十一五规划发展报告，未来三年内，涟水县市区人口规划达40万人。 2、市区人均可支配收入，与去年的增长比例； 涟水县2007年度城镇居民人均可支配收入8880元，农民人均纯收入4589元，分别增长19.9%，14.4%。 3、社会生产总值； 人均GDP；与去年的增长比例； 2007年度涟水全县实现社会生产总值88.1亿元，比上年增长15.6%，人均国内生产总值9865元，比上年度增长23.0%， 4、社会零售总额；与去年的增长比例； 涟水县2007年度城乡居民人均储蓄额达3808元，比上年增长23.5%，实现社会消费品零售总额25.35亿元，比上年增长16.4% 5、私家车的比例； 目前，涟水县城区私家车比率约10%。 6、市区内公交线路的数量； 目前，涟水城区公交线路有202、203、206、207四路，每5分钟一班车，巡回路线均经过安东中路，在本项目中联壹城售楼处及项目地，四条路线公交车均有站台设置。同时，项目地安东中路与红日大道口东侧有去五港、高沟、红窑等主要乡镇班车，10分钟一班。 城市发展规划； （1）、住宅发展方向 ①涟水整体的城市发展规划是向北发展，目前已形成了以新政府行政办公区为中心的城市框架； ②住宅的发展则紧密围绕新城市发展的中心，目前已开发建成了15万平米以上的住宅小 区如：府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等，8万至15万平米的住宅小区有：( 2)、两处工业区 ①其中高科技、电子、纺织、鞋帽、食品等产业入驻在我们地块西部约4公里左右，现有企业员工约10万人； ②化工新区入驻在我们地块东北部约7公里左右，现有企业员工约2万人。 (3)、高速 距我们地块西部约4公里有二条高速公路从涟水境内穿过（京沪高速、宁连高速）；新规划铁路火车站在我们地块东北部约3公里处；正在修建的占地239亩的汽车站在我们地块东北方向，距我们地块1公里左右。 （4）、通海深水码头二级航道在我们地块正北约4公里处，正在修建 第二部分 项目分析 1.地理位置：中山路南面 2.占地面积：88434.17㎡ 3.建筑总面积：254882.42㎡ 4.容积率：2.44 5.绿地率：31.2% 6.开发商：涟水鑫鼎置业有限公司 7.规划公司：南京大学建筑规划设计研究院 第三部分 产品研判广告策略与推广 1.地段分解 中山路地段 从这些地段属性而言 本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件 2.环境分解 交通路线众多·出行便捷通畅 也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。 周边学校林立·人文气氛浓厚 3.产品分解 实力团队·强强联手·成就高尚 产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。 从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求的体现。 天方地圆、绿色为母体·打造完美的高尚 小区天方地圆和绿色为母体的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。 景观建筑和谐统一·移步换景园中有园 小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。比较注重软性的景观； 与之相结合保证了景观的完整性。