深圳佳兆业水岸豪的门推广思路探究.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;雁田有玉佳兆业水岸豪门推广思路探究;本项目已然是——雁田-甚至凤岗的NO.1;但是这种区域的NO.1对一个20万建面的盘来讲意义并不大;不管是要实现全部销售还是创造市场溢价都必须进入更大更有价值的市场;显而易见打开深圳市场才是正道;有人说：本项目已打进深圳市场很久了;从已成交的客户来看确实有少量来自深圳的客户;实际上，他们不是来自龙岗就是平湖几个来自横岗、布吉的不是路过就是朋友介绍。说到底:全部都只是地缘客。;仅凭几个地缘客还算不上已经进入深圳市场;也有人说：水岸豪门早在深圳投放过地铁早8点应有不少深圳人已经认知;当年先生的湖还叫光耀城时，他们几乎在深圳所有三级地铺都张贴条幅跟海报，也组织过不少公关??动可是……几乎没有多少成交。;并不是投放过深圳媒体就算得上已经进入了深圳市场在深圳投放广告的外地项目太多了;毋庸质疑，目前本项目还只是一个区域盘;壹;当前深圳市场的置业格局;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;南山区刚需走向： 区内少量新房与二手房，大量流向宝安中心、西乡。;福田区刚需流向： 集中流向福田后花园——龙华坂田。;罗湖区刚需流向： 区内已无土地，近年来刚需外流最为明显。 置业出口多以布吉为主，部分横岗，少数龙岗中心。;盐田区刚需流向： 区内刚需人口较少，前几年曾有过一次刚需释放， 目前积压不明显，离心力不大。;以上四区即是我们常讲的“深圳关内”，是深圳城市化进程发展最完全的区域。也由于城市进化带来的高房价，促使关内刚需客群必须“出关”置业。;关内刚需‘出关’置业，除了把家人带过去， 也把关内的高房价带过去。;宝安区刚需流向： 宝安中心区有城市规划利好，多是豪宅， 西乡片区基本上承接了南山区的绝大部分刚需， 但宝安毕竟腹地辽阔，区内产品线也较丰富， 本地刚需仍然可以就近置业，离心力不大。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;龙华+观澜刚需流向： 龙华承接了绝大部分的福田刚需， 以招商观园澜园为代表的观澜也分流了一部分， 大量关内客户的涌入，对原在此的刚需客群造成强力冲击， 他们基本上难以支付周边的新房子，只能向城市外围寻觅， 城市的离心力在此表现明显。;布吉刚需流向： 毗邻罗湖的布吉房地产一直以来就发展活跃， 近年来更是承接了大量的罗湖刚需客户， 此区域的房价在关外非中心板块中表现最为坚挺， 原区域内刚需客户基本上难以承受得起2万左右的均价， 绝大部分客户选择观望或流向外围，城市离心力表现最强。;横岗刚需流向： 作为罗湖中心与龙岗中心的金腰带， 加上地铁3号线开通利好，横岗承接了两处的部分刚需。 但是城市形态的相对落后，地产项目在此发展并不算活跃， 因此区内的刚需一是难以承受房价，二是可供选择很少。 刚需客户大部分持币观望。;龙岗中心刚需流向： 本片区虽是深圳区域中心均价最低的版块， 大运前的多盘放量吸引了大量关内客，大运后房价稍回落 然而，对区内刚需客户而言，1.2~1.8万的房价仍难以承受，因此，普遍被挤压到龙岗中心以西部，如尚模八亿府等， 甚至流向龙岗中心西北之外，如益田大运城邦等， 一小部分被挤向坪山等外围区域。;龙岗东刚需流向： 此部分区域是深圳城市发展最落后的区域， 因此刚需被挤压的不明显。;;南山：内有供应，外有宝安，距离本项目交通成本极高 宝安（除龙华、观澜外）：本地供应相对充足，距离亦远 福田：深圳最难引导的刚需群体，况且有龙华片区作首选 盐田：刚需客户量极少，交通成本也很高 龙岗东：城市化进程发展中，刚需挤压不明显;这一个市场， 我们认为应作特殊处理：不夺不弃;龙岗中心;这就是属于本项目的深圳市场;它们不仅是本案的主战场 还是必须进行市场分级策略的战场;市场分级策略;我们如何才能进入这样一个市场？;最终，我们能扮演什么样的角色？;仅仅依靠低价?果真能站得住脚吗？;除了价格，我们还有什么吸引力？;贰;商品的销量与价格有关，更与吸引力有关，吸引力够强，总会有人愿意买单。;在座的各应该没有人会因为日本白菜很便宜而跑过去购买，除非你是做外贸的？;就算你确