房地产估价房地产估价方法估价方法房地产业.ppt

房地产估价 第一章：房地产和房地产估价 第二章：房地产估价原则 第三章：比较法 第四章：成本法 第五章：收益法 第六章：路线价法 学习这门课程的要点和要求 1、该课程的教学内容是连贯的课程，每一章的内容需要二至三次的课时。每一次课程都是下一次课的基础； 2、熟悉数列公式，主要是等差和等比公式； 3、每次上课的例题希望大家能够做笔记并能理解。 4、考试成绩占70分，平时出勤成绩10分，随堂测试两次，各10分；5月29日（周日）第3、4节课考试。 第一章 房地产和房地产估价 第一节 引言 我国房地产估价起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列4个方面： 1、房地产估价成为国家法定制度； 2、房地产估价师实行了国家统一考试； 3、房地产估价执业制定了国家统一标准； 4、房地产估价行业成立了全国自律性组织； 要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建设、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。 第二节 房地产的概念 一、房地产的整体概念 （1）房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中： （2）房地产的重要性。 在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%—70%。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。 （3）房地产的实物、权益和区位 实物是房地产中看得见、摸得着的部分。又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 权益是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，在城市或区域中的地位等。 （4）房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，有下列3中存在形态。 1、土地。2、建筑物。3、房地。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：1空地；2有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；3地上建筑物；4土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；5在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）； 6未来状况下的房地产；7已经消失的房地产；8现在的状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；7已经消失的房地产；8现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房；10包括有其他资产的房地产；11作为企业整体的一部分的房地产。 （5）本课程对房地产的用词 为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下： １、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 ２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 ３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 ４、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 第三节　房地产的特性 　从房地产估计和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有１０个：１、不可移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性；４、数量有限性；５、用途多样性；６、相互影响性；７、易受限制性；８、价值高大性；９、难以变现性；１０、保值增值性。 第四节　房地产的类型 对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有４种：１按用途来划分；２按开发程度来划分；３按是否产生收益来划分；４按经营使用方式来划分。 一、按用途来划分的类型 房地产按其用途来划分，主要分为下列１０类： １、居住房地产 ２、商业房地产 ３、办公房地产 ４、旅馆房地产 ５、餐饮房地产 ６、娱乐房地产 ７、工业和仓储房地产 ８、农业房地产 ９、特殊用途房地产 １０、综合房地产 第五节　房地产估价的概念 　从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价概念中的一些关键术语 （1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响 房地产价格的因素（7）估价时点：指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值；（8）客观合理价格或价值的估算和判定 技术经济