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影响房地产价值与价格的因素分析 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心主任、 城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师 一、房地产的基本概念 1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。 2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1．? 投资置业（Acquisition or Purchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goals constraints ） ●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报 （2）弄清所有权（Ascertain ownership rights） ●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1．? 投资置业（Acquisition or Purchase） (3)买卖合同（Buy-sell contract） ●置业者-经纪人-卖方关系 ●代理程序 ●合同书 ●权利与权益 ●契约 ●终止条款 (4)资金筹集（Financing） ●房地产信贷体系 ●借贷与融资前景 ●筹资方式选择 ●筹资预算与谈判 ●自有资金 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1．? 投资置业（Acquisition or Purchase） （5）市场与投资环境（Market investment climate） ●长期社会、经济和政策趋向 ●空间经济结构 ●地方房地产供给与需求分析 ●可行性分析 （6）投资项目分析（Analysis of property as an investment） ●投资生产率 ●税费影响 ●市场价值 ●投资估算与评价 ●开发分析 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 2．投资管理（Manage the investment） （1）管理 （2）市场推广 （3）维护保养。 3．房地产转让（Alienation） （1）底价 （2）市场价值 （3）所有权证明 （4）让契约 （5）卖者与经纪人关系 （6）购买合同。 三、影响房地产价值的主要因素分析 影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境和市场需求。 （一）资金的时间价值 一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即： 折现率=无风险报酬率+风险率 （一）资金的时间价值 你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。 （一）资金的时间价值 同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。 （一）资金的时间价值 为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。 （一）资金的时间价值 先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.