抵押物分析的.doc

5担保情况 5.1抵押物基本情况 为本次信托贷款提供抵押担保的抵押物是湖南省湘潭市湘潭高新集团有限公司合法拥有的座落于位于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用地证号分别为：潭高国用（2013）第00016、00017、00019、00020号，登记面积分别为64301.30平方米、68214.1平方米、33819.3平方米、70156.1平方米，登记用途均为城镇混合住宅用地，终止年限均至：2063年2月25日。土地使用权人均为湘潭高新集团有限公司 该宗抵押土地使用权系湘潭高新集团有限公司于2013年2月26日经湘潭市人民政府登记发证，性质为出让用地。该四宗地块经湖南国地评估咨询有限公司在2013年03月20日出具的预评估净值为63143.40万元；折合3亿元贷款本金，抵押率为47.51%。 5.2抵押物价值分析 5.2.1权利价值状况 本次拟抵押的土地座落于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用，位置十分优越，用途为商住用地，周边规划是生活和商业区域，升值潜力相当看好。产权属于湘潭高新集团有限公司。该四宗地于2013年2月26日由经湘潭市人民政府登记发证，使用权类型为出让，使用期限为50年，目前剩余使用期限为50年。该四地块土地面积236490.8平方米，经湖南国地评估咨询有限公司，评估值评估净值为63143.40万元，地面单价2670元／平方米。截至目前，土地剩余使用年限分别为50年。（正式评估报告住宅70年，商业50年） 上述土地到当地土地部门查询，该宗地土地他项权利未发现存在抵押、法院冻结、查封等情况，权利无瑕疵。目前，权利人持有土地使用权证，建设用地规划许可证。（规划未取得） （5.2.2抵押物评估价值 1、第三方抵押物评估价值 湖南省湘潭市湘潭高新集团有限公司拟将合法持有的位于位于湘潭市岳塘区双马镇四宗城镇混合住宅用地证号分别为：潭高国用（2013）第00016、00017、00019、00020号，登记面积分别为64301.30平方米、68214.1平方米、33819.3平方米、70156.1平方米，国有土地使用权抵押给受托人。该四块宗地经经湖南国地评估咨询有限公司在2013年03月20日出具的预评估净值为63143.40万元；折合3亿元贷款本金，抵押率为47.51%。土地评估明细表： 估价对象名称 国有土地使用证号 土地使用权人 宗地面积（M2) 单位面积地价（元/M2） 楼面地价（元/M2） 预估总值（元） 预估净值（元） 号宗地 湘潭高新集团有限公司 64301.30 22670 840 171,684,471 636,203,786 00017号宗地 182,131,647 00019 号宗地 90,297,531 00020 号宗地 187,316,787 2、周边土地近期交易情况 根据世联地产对惠州市2012年上半年房地产市场做出的评估结果得知：2012年上半年惠州市新增土地120宗，供给面积为413.83万平米，相比去年同期下降37.5%。 2012年上半年，惠州全市成交土地191宗，成交面积为1574.54万平方米，相比去年同期上升92.1%。 经查询大亚湾区的土地交易情况了解：2012年上半年大亚湾区出让了5宗土地使用权，土地面积合计21.56万平方米，主要为工业用地。其中，工业用地的成交均价在380元 /平方米，其它商服用地的成交价约1,000元/平方米，住宅用地的成交价为810元/平方米。 本抵押物的评估价值为2,940元/平方米，较目前的土地成交价格高；主要原因为：目前惠州土地成交价主要以底价出让、低溢价率的状况。惠州市正处于发展期，惠城区的土地出让资源越来越少，惠州周边区县像大亚湾、惠阳、惠东将愈来愈多出让地，仲恺区紧邻惠城区，出让地资源稀缺紧接惠城区，预计仲恺区、惠东区较多居住用地挂牌出让，大亚湾区、惠阳区则多工业用地挂牌出让。 （1）2012年上半年惠州市土地供应情况 区域 土地供应面积（万m2) 宗数 建筑面积 平均容积率 总建筑面积 居住面积 商业面积 工业面积 惠城区 4.85 3 12.8 12.54 0.26 0 2.64 惠阳区 0.5 1 0.5 0 0 0.5 1 大亚湾区 21.56 5 43.56 1.33 0 42.23 2.02 惠东县 17.91 4 37.17 0 37.17 0 2.08 博罗县 22.29 10 62.73 62.73 0 0 2.81 龙门县 0.15 1 0.69 0 0.69 0 4.5 仲恺区 17.61 6 39.44 34.82 1.48 3.14 2.24 合计 84.87 30 196.88 111.41 39.6 45.87 2.32 地块编号 地