五大连池市海圣集团青山路项目策划提案.ppt

产品力： 海富金棕榈，中山国际，溪树庭院，四季上东，南郡凤凰湾，民生国际，在建材选购上均与本案有一定的可比性。 房市金碟 综合以上因素考虑： 本项目一级竞品项目： 四季上东， 本项目二级竞品项目： 凤凰湾，海城湾 潜在竞品项目： 溪树庭院 房市金碟 2.1、项目定位 房市金碟 4. 项目定位 项目定位 户型定位 客群定位 形象定位 房市金碟 项目定位之基准 地产项目的定位要素： 项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求的市场空间； 产品是否具备一个独特买点或差异化的定位 1. 项目定位 房市金碟 本项目地块基因： 师范大学 林业大学 医药大学 黑龙江教育学院 广播大学 32中学 黑龙江艺术职业学校 本案 工业大学 49中学 桥南小学 房市金碟 项目地块因子： 从以上地图我们可以看出项目地处工大，周围四面环校，学府气息浓厚，人文书香的文化十足。 因此本案的第一大基因为，学府人文气息。 1. 项目定位 房市金碟 哈尔滨高端市场调研分析 1、项目定位 从高端市场数据分析可以看出，哈尔滨高端市场产品卖点，地产特色主要集于复合地产和水景和生态地产的三大形式，市场整体缺少创新。 房市金碟 1. 项目地理位置书香人文气息浓厚 2. 哈尔滨高端市场没有人文地产 3. 人文地产有利差异化竞品 小结： 1. 项目定位 我们认为应该跳出市场，差异化定位，形成产品特色 1. 项目定位 那么在这样地块基因下和市场背景下 我们怎定位我们的产品 ？ 即独特的销售主张 打造哈尔滨首家人文知本高档社区 知本：是以知识为本的人，这里的“知识”重指学识资本，也指财富资本。 1. 项目定位 项目定位 户型定位 客群定位 形象定位 4. 项目定位 二、户型定位户型统计表 户型 面积（M2） 套数 套数比（%） 2*2*1 85.99 120 33.3 3*2*2 2+X*2*2 118.29 80 240 22 66.6 2+X*2*2 144.75 80 22 2+X*2*2 150.75 80 22 从目前的户型结构与户型设计来看，是属于一种书香气息比较浓厚的书房户型设计，真正的做到户型产品差异化，吻合本项目的市场定位，做到户型均好性，户户观景，同时做到了产品创新2.4M空中花园设计。 二、户型定位 X=可变换书房 2.1、项目定位 项目定位 户型定位 客群定位 形象定位 打造哈尔滨首家人文知本高档社区 从项目的定位特征 我们项目客群第一大特点 一定是喜欢人文的学府书香气息 权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 本案的产品价值与户型面积区间特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分（也有部分客户来自新资产层）。 在积累财富的过程中，他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入，故经济体系又将其称为：稳定资产层。 产品制约客群因素 【客群靶心共性】 —区别于低端客群的地产消费观 1、内敛：对本项目来说，客户阶层属于内敛、低调的一类。因为用不着自己去张扬，其所购产品的价格已能说明问题。“内敛是一种更高明的张扬”。 2、学识：学识渊博，对事物认识客观理性，不盲目，不跟风，有自己独到见解。 3、文化：对于中西文化兼容并蓄，懂得西方文化，更知中国文化的博大精深。 4、价值：强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。 5、细节：对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节，通过细节衡量整体的能力很强。 6、办公地：他们办公地主要集中在工大周围。 客群特征 7、多次置业：对于真正富有、多次置业的高端客户来说，购房不是“够房”，这里面不存在买得起与买不起的问题，而是喜欢与不喜欢、值与不值的问题。“他们是极其懂行的，在经历了多次失望之后。” 8、服务：已习惯于市场化的服务，服务的同时希望得到尊重。 9、争取：善于把购房当作商业谈判的一部分。他们积极争取折扣并不是表明经济实力有问题或要占多少便宜，而是出于一种商业习惯的角逐心理以及需要被尊重的心理平衡。 10、信仰：相信中国传统的建筑理念，即风水之说，在购房时以此为参考依据。 11、敏感度：与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度不是很高，选择界面较广 12、性格：理性客观，看待事物全面生活阅历丰富。 13、年龄：30-50之间，主要主要集中在35-45之间 14、收入：他们有稳定的高收入，自有资金在70万以上 客群特征 哈尔滨高端市场客群组成结构 回顾 回顾 工大教师问卷调查分析 从项目