2008年安阳市农业吹捏厦项目市场定位报告.ppt

农业大厦项目市场定位报告;分析讨论框架;背景研究;规模小——规划为一栋地下一层2372㎡ ，地上四层9488㎡，总建筑面积为11860㎡ 的商业裙楼。 建筑不限高——给本项目提供了更大规划设计空间的条件； ; 开发进程的快慢、产品的销售情况，将是解决项目资金压力与影响项目收益主要条件。; 因此，恰当的开发策略、准确的项目定位、产品定位和良好推广营销手段是本项目的重点 工作之一。;安阳市城市基本概况;【城市性质】 安阳市位于河南省北部，地处晋、冀、豫三省交汇处，京广铁路、京深高速、107国道贯穿市区，交通发达，是我国的历史文化名城，七大古都之一，同时又是豫北地区的政治、经济和文化中心。城市布局以老城区为中心向四周发展，形成横跨京广铁路东西两部分。该地区资源丰富，经济发展迅速，目前已成为以钢铁、电子、轻纺等产业为主的工业城市。;虽然目前城区规模不大，但从政府的规划意图看，政府拉大城市框架，城市迅速扩张的意图 明显。;安阳市城市基本概况;新区为安阳市委市政府的所在地，是安阳未来的经济、文化、政治中心，项目紧邻市委市 政府，未来发展潜力强劲。;安阳市经济实力属于河南省第二经济集团，经济基础较薄弱，但发展速度快.;安阳人均GDP较低，主要原因是农业人口多，城镇化率低，但从人均GDP看，安阳房地产发展 已进入快速发展阶段，可见，未来房地产发展的前景较好。;安阳城镇居民的收入水平较高，增速较快，收入的增加而产生的大量需求将有待于进一步 释放。;安阳市固定资产投资增长速度迅猛，城市建设力度大，城市建设对房地产行业有很大的拉动 作用。;社会消费品零售总额的快速增长，说明安阳市居民的消费水平在快速增长，消费力的增强必然 带动房地产方向的投资。; 安阳市第二产业的比例达到了58.4%，说明安阳还是一个以工业生产为主的城市，其从 业人员将是本项目客户的一个重要组成部分。;各个行业的发展将进一步扩大本项目的客户群，但由于主要行业分布区域距离本项目距离 相对较远，未来推广时应采取相应的针对措施。;安阳市经济运营情况;背景研究梳理;分析讨论框架;核心问题的提出：;分析讨论框架;基础研究;本案;行政中心区;通过殷墟申报世界文化遗产和安阳河市区段的改造、治理，在城市北部形成以殷墟大遗址为核心，以安阳河为纽带的历史文化风光休闲游览区； 在城市传统中心区形成以老城为核心，以传统商业街区为依托的商业服务区； 通过行政中心东迁，在城市东部即将形成以行政、办公、体育、信息、商务为主的城市新核心区； 在城市南部，初步形成了以高教、科研为主，以高新技术产业为支撑的新城区； 通过不断完善铁西区基础配套设施，在城市西部形成以安钢、安彩、安烟为龙头的铁西工业区。;城市重心在不断东移 市委市政府、财政局等行政机关已迁到东区 新城市核心已确定（行政中心） 各种配套设施将优先考虑本区域 政府机关居住配套 政府机关社会配套 政府机关环境配套 由于和政府机关配套的公务员小区在东区大规模兴建，大量中高收入、高素质人群（公务员）随之涌入东区。市民普遍认为东区是一个富人区，而位于东区的住宅区是高档住宅区，目前缺少为这些高端客户提供日常生活需要的商业项目。;新行政中心东区;小结： 随着城市重心东移，东区将会建设成为生态型、现代化的新型城市中心，是安阳市新的增长点和发展区域，很有发展潜力 。未来的东区即将成为安阳市发展的亮点。 与此同时，东区的土地价值也会随之迅速提升，这也为房地产项目的稳步发展提供了必要的前提条件。 随着2008年东区大量项目的交工入住，人气的越来越旺盛，该区域商业、商务配套的不足将如日益显现，这为该项目——东区唯一的一块商业用地，提供了很大的市场机遇。;文峰大道;中观分析——区域尺度;中观分析——区域尺度;中观分析——区域尺度;微观分析——地块尺度;微观分析——地块尺度;【项目周边情况】;微观分析——地块尺度;微观分析——地块尺度;微观分析——地块尺度;微观分析——地块尺度;微观分析——地块尺度;用地分析梳理;政府政策分析;土地政策分析;金融政策分析;其他政策分析;市场分析;宏观市场分析;宏观市场分析;宏观市场分析;宏观市场分析;宏观市场分析;宏观市场分析;建业生活广场;房地产宏观市场分析梳理;区域市场分析;潜在市场分析;潜在市场分析;客户层面分析;客户层面分析;客户层面分析;写字楼部分面积需求;客户层面分析;分析讨论框架;项目综合分析;项目SWOT分析;各种模式对比分析;物业功能;项目定位方向研究;项目定位方向研究;项目定位方向研究;写字楼部分研究;项目定位方向研究;对于房产商来说，增加层高的成本有限，但是销售却可以提高不少。 对于购房者来说，虽然钱花多了，但是使用面积却在增加。LOFT户型往往分隔成为两层，等于是增加了一部分室内面积。 对于项目的销售推广来说，为写字