东亚包头黄河路项牡目策划总案.ppt

认知 → 分析 → 策略 → 计划 → 配合→ 执行 三个部分 第二部分：营销策略案 第一部分 认知分析案 包头房地产市场分析 包头房地产市场分析 2007年房地产投资约116.05亿元， 全市新开工房地产开发项目约60个， 开发建设规模667.52万平米， 其中住宅527.02万平方米， 商业140.5万平方米， 开发规模同比增长18.69％， 住宅增长18.64%， 商业用房规模同比增长23.74%。 包头房地产市场分析 2007年新建商品房成交量比去年 同期有大幅增长，市场活跃，成交量持续增加。 ——刚性需求大 价格成持续增长之势，涨幅减小。 ——价格稳中有涨 提高了房地产开发门槛， 增加开发成本， 市场规范可操作空间减小…….. 总体来看，包头房地产起步晚，成熟度不够高，国家调控措施对包头房地产影响不大。 2008年包头城市建设的力度加大经济持续快速增长，市民购买力不断增强，市民改善住房条件的刚性需求旺盛，市场产品多样化供给充裕，房地产发展前景看好。 昆区房地产市场分析 1、昆都仑区是包头市政府所在地，地理位置优越。 2、包头的政治、经济、文化、科技、教育的中心。 3、城区面积103平方公里，人口57.20万。 4、经济实力居内蒙古自治区101个旗县区的首位， 5、城市基础设施承载能力和服务功能完备。 根据包头市整体规划，昆区南区未来将规划成为集生活居住、商 务办公、高教科研、、文化休闲为主的综合区域，并形成“三横四 纵”七大功能轴带。成为昆区、包头市未来的中心区域。 1、成交量增长速度最快 2、区域均价最高 3、消化速度最快 小 结 规划： 总用地35.06公顷，分为北两区，共含五个地块，其中北区占地21.92公顷，南区占地13.14公顷；建设规模93.9万平方米，北区59.7万平方米，南区34.2万平方米。 产品： 西部中心位置11层小高层，其他组团18-26层高层。 项目SWOT分析 （一）项目优势 项目地理位置优越，包头市的核心区域，整体来说各种配套齐全，交通便利，紧邻两条交通主干道，一条次主干道，小区内内部交通规划合理。 百万平大社区，整体规划完善，拔升产品价值，完善居住环境。 小区自建学校，满足教育需要。 开发商拥有很强的品牌和开发实力。 产品品质和舒适度高。 社区景观设计户户有景。 （二）项目劣势 从空间位置上看，位于昆都仑区的南部区域，属新开发区，现有周边环境和配套较差。 昆区南部开发刚刚起步，人们的认同感较低。 项目SWOT分析 （三）项目机会 包头市房地产市场成熟度有限。 包头城市化进程加大，房地产价格持续上扬。 昆都仑区是包头的政治、经济、文化中心，区域经济处于内蒙古首位，客户购买能力持续增强。 昆都仑区未来将向的南部和北部发展，本案出于未来规划发展的中心位置。 本区域已经吸引了保利等国内实力开发商参与土地拍卖，大企业参与建设将大大提升区域价值，加速房地产产业的发展。 目前包头房地产市场受国家宏观调控影响很小。 百万平米的大社区，包头鲜有。 （四）项目威胁 政府加大了宏观调控力度，包头受政策影响的程度将逐渐加大。 包头市房地产的竞争越来越激烈。 价格增长趋缓，消费者持币观望的态势加重。 核心价值提炼 核心价值提炼 项目紧邻两条交通主干道，一条次主干道，畅达路网，成为繁华喧嚣与项目之间紧密联络的基础。 百万建筑规模在包头属顶级开发，有重新打造一个新城市的魄力。 开发商的品牌影响，以及雄厚的经济和开发实力，为项目的成功开发提供了保障。 以舒服居住为主体，合理配置商业、学校、会所等多样化功能，不仅满足了居住的需求，更实现了升级版的高品质的生活需求。 目标客户群定位建议 建议目标客户锁定在： 包钢等大型企业的高级管理层， 政府官员及公务员， 医院、银行、学校等高收入群体， 私营企业主， 以及部分来自呼市、山西等外地和本地投资客户。 目标形象定位建议 城市现代居住文明的发祥地 包头首席现代、人居型中央生活区 目标市场定位建议 中央生活区（CLD） 全称Central Living District 中央生活区成立的四个条件： 拥有良好的区位条件，位于包头昆区的重点规划区域，与市中心、核心商务区直接连通。 拥有良好的交通条件，两条主干