天方地产九江恒昌〉膜江南岸营销推广报告.ppt

鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起 九江——顺应国家战略规划，建设生态宜居的新型城市群，将成为环鄱阳湖城市群的名片 铁路公交化——九江与南昌仅有40分钟的距离 九江——从两湖时代向八里湖时代迈进——城市板块运动已经启动 八里湖新城—九江未来之城—新城建设已现雏形 八里湖新城——绿色原生态居住区 市场销售情况——暂时出现供大于求情况 本项目认知 项目情境：周边环境较杂乱，片区楼盘集中，入住率逐渐提升 基本资料： 项目位于八里湖新区，九瑞大道与泰山路交汇处； 占地29419㎡，容积率1.79，其中地下车库面积6590.28㎡； 物业类型： 情景多层+电梯洋房； 景观资源： 北面依长江，南临17平方公里八里湖； 东面靠龙开河景观带； 周边情况及配套： 项目周边多个楼盘正在施工，未来生活氛围浓厚； 周边配套设施完善，教育资源佳； 周边物业价格： 项目周边物业均价接近5000元/㎡ 片区内暂无顶级楼盘供应； 项目情境：项目规划布局——院落式居住组团，均好性建筑排布 项目情境：从项目户型看项目档次——中档物业为主，少量强有力竞争产品 项目情境：从项目户型看项目档次——中档物业为主，强有力竞争产品非常有限 项目情境：项目风格——现代欧式风尚，自在优雅 项目情境：产品设计——挖掘亮点——高层 项目情境：产品设计——挖掘亮点——多层 项目基本卖点 我们有效营销主张的形成 以文化营销创造项目核心价值主张 推广案名／形象广告主打语 推广调性——温馨、浪漫、感性、诗意 我们的战略目标 Product+ Price+ Place+ Promotion=成功 Product产品——强化核心价值主张及体验 Place渠道——体验场 Place渠道——中高档楼盘，以小众媒体为主； 城界清晰 展示演示区—楼书—触摸式互动电子楼书 导入期 推广期 成熟期 价格 提价的支撑： 开盘热销 样板房展示到位 新房源的推出 景观展示到位 客户积累量的支持 市场需求的支撑 启动期价格策略 树立价格标杆； 入市价格低于市场预期 小步快跑，快速滚动 实现快速资金回笼 创造开盘热销效应，聚集人气 产品尽量拉开差距，不产生直接竞争 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、蓄势阶段： 入市价格低开，低于市场预期，保障基本利润，快速回笼资金，形成热销效应，寻找适当的时机提升价格。 二、开盘强销阶段： 树立价格标竿，标准为景观、位置、户型较佳的单元。不断拉升价格试探市场，走向高潮。 三、尾盘期： 如果销售面临较为严重的压力时，采取阶段式促销 价格策略详叙 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 根据销售单位的朝向、区位等综合因素，采用分级定价策略； 实行一房一价，实现较高的性价比； 实行灵活的付款方式和优惠幅度。 差异化定价策略 价格策略 保持价格策略的动态性 价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，必须根据实际销售情况进行策略性调整； 推广阶段不同，推出房源不同，工程进度和卖点兑现程度不同价格对应进行策略性调整。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略 分级价格控制策略 采用公开价和实得价双级控制体系； 公开价格一般包含4%-5%的常规折扣； 折扣大小由现场主管、营销总监分级分权控制 差价分析（暂定） 根据我公司对中小户型住宅销售经验，参考九江市场楼层差价，建议本项目的多层楼层差价为80-120元/㎡，小高层楼层差价40-60元/㎡，东西朝向差价30-50元/㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现场包装策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty L