重庆爱加丽都项目驳倪略.ppt

项目SWOT分析 1、优势（S）：?地段：●爱加丽位于经开区金渝大道，扼守北部之核，属经开区重点开发区域，是北部中央领地，周边的开发建设有利于带动区域尽快成熟，升值潜力巨大；●区内多为高收入人群，居民素质普遍较高，是重庆公认的富人区；●项目周边道路宽广平坦，有利于开发建设以及公交线路的开设；●真正享受700亩异域风情生态公园，内设主题情景会所、休闲游泳池、五星级酒店、情趣商业街、品牌名校等成熟配套生活；  产品： ●意大利情景花园社区，在重庆独树一帜； ●一期容积率1.925，密度21.67%，绿地率达到48.83%，极具诱惑力的高品质花园社区； ●依山而筑的米兰风格小洋楼，丰富建筑空间，山顶浪漫欧式标志性建筑独揽北部美景。 ●爱家丽都的住宅部分为尽端式组团设计，没有交通穿越，使各个组团均有安全和宁静的居住环境，其 ●高品质建材、新技术蕴涵于建筑内外，如剪力墙结构，减少能看见的柱头，不浪费空间；管道全部藏于内部，外部看不到一根管道，整个项目建筑无半块砖，无外露水管，无花岗岩贴面；八角窗外立面美观，视野宽远.采光面大.通风好；开车直接进入车库后有连通楼梯直接入户；重庆首家住宅公共部分按五星级酒店标准装饰； ●住宅单体为多层、小高层洋房，以一梯两户板式和一梯四户优秀户型，采用良好的双流线和穿堂风设计，具有情景花园，情景阳台，情景卧室等特点，独特八角风格空间，把户型的使用性和空间美感巧妙的融合； 景观：●项目内部环境清幽，适合居住；●借鉴意大利塔斯克尼地区的田园诗特点，结合现代自然的园林设计手法采用天然石材构筑高差丰富的迷你小园林，利用山、植物和水流等软景特色元素将各个分布在不同视线上的庭院联系成一片；●地标性建筑凸显尊贵，在海拔422米的山顶上，树立了34.5米的意大利钟楼式建筑，无论是从金开大道，还是金渝大道上，都可远远望见那美丽的身影 服务：国际团队强强联手施工：渝发建设，曾建设过水晶郦城，中央美地等项目；设计：美国WY设计公司，全球前十强；景观：香港贝尔高林设计公司。全球前十强；现场：星河湾原班人马主持完全智能化社区，提供安全、舒适、高贵的居住环境。 2、劣势（W）：●项目周边生活配套设施严重不足，对购房者来讲，“先买菜还是先买房”的确是个比较头痛的问题，即使是有钱人；●项目周边目前餐饮、娱乐等配套设施几乎也是一片空白；●项目周边公交路线很少，现住居民出行多依靠私家车以及摩托车为主；●项目周边在售楼盘众多，且兼具各种建筑形态，区域内竞争十分激烈。●销售的杀敌能力还比较低，到场的客户不容易落单； 3、机会（O）：●重庆房产市场进入中小户型时期，此类房源整体需求十分旺盛， ●一期的中小户型的市场可能会进一步扩大；●一期首批房源数量不多，临近十月的房展会，是第一次的项目亮相，大力的推广手段还没有使用，可以做加推策略刺激下步的销售；●目前一期基本进入到现房阶段，景观全部成型，有利于产品的现场展示； 4、威胁（T）：●周边众多在售楼盘，花园洋房产品供应量大，各个楼盘都在观望市场情况，形式不是十分清晰，市场的放量不容易控制；●周边配套设施的严重缺乏，市政所承诺的配套可能不会及时兑现，客户失去信心，继续等待； 综上，本案在各方面条件都有着优秀的表现，风格明显，可操作性很强，但目前的销售中还存在着一些不完善的地方，希望通过以下对项目的分析找出改善的办法，提升销售力。 因此，弘品建议要谨慎的对项目进行定位并准确合理的使用： 意大利的米兰小镇——项目主题定位，主题广告语，感性定位 北部中心50万方花园社区——项目主体定位，理性定位 意大利风情小洋楼——产品定位 原定位基本准确，不建议改动，改动太多对整体推广不利，但建议准确使用并增加明确的理性定位。 虽然本区内的花园洋房产品的去化速度都不是很快，但我们仍然要追求销售速度，一个50万方的大盘，如果按正常每年开发10万方来计算，要5年才开发完成，销售的时间可能就要更长，这是一个循环的矛盾，但速度是第一保证，只有快速的销售才能形成快速的资金回笼，进行滚动开发进而形成规模效应。区内销售比较成功的项目都是保证前期的销售速度。 而以上最有可能的原因是A，这就表明一个问题——我们的对外形象和自身的定位存在在错位：我们表现的项目调性很高，很容易误认为是别墅产品，吸引了最高端的客户，而我们的户型大多数又是80——117的中小户型的洋房，与其概念当中的产品有差距，拒绝落单； 另外，目前的推广只现于一种表层的描述，起内部的细节和所倡导的一种生活方式还没有被深入了解。也就是通过细节来辨别辨别品质的人还没有了解。 增 n?? 增加网络媒体的