海口市琼海万泉城是市场广场项目营销企划案.ppt

琼海万泉城市场广场项目营销企划案;海南同策地产顾问公司是一家新锐的专业地产投资咨询服务机构。本顾问行立足海南本土，以服务本地房产开发企业为主导，现已建立起涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产三大服务领域的前期投资分析、全案策划及后期销售顾问、销售代理、运营管理业务体系。;1、 汇聚地产精英，操作力量雄厚 本顾问行目前聚集了海南住宅地产、旅游地产、商业地产领域的数十名精英，他们在各自的专业领域都有独到的见解和成功实操经验；一线销售人员经验丰富，对于房地产市场和客户心理都非常熟悉。 2、熟悉海南及琼海地产市场 本顾问行主要成员一直致力于服务海南地产企业，形成了对整个海南房地产和客户群特点的全面深入认识。;?3、多种资源支持 （1）成立项目组 针对每一个楼盘组建经验丰富的销售项目组（项目组成员对琼海地区非常熟悉??，全案负责所接项目的运作；同时策划部门在销售控制和市场推广上给予全力配合。 （2）代理/旅游机构资源共享 基于与岛内外众多代理/旅游机构的友好合作关系，这些机构在与外围客户接触时，对本顾问行的操盘项目进行代理销售和宣传，将为项目的销售提供有力的支持。 （3）相关专业力量支持 本顾问行拥有一大批建筑、园林、室内装修等专业机构资源技术支持，为本顾问行的项目提供全程技术顾问。 ? 4、 庞大客户资源 本顾问行成立以来建立了一个庞大的客户网络，拥有丰富的客户信息，同时与岛外代理公司及境外购房团建有长期合作关系，这些客户资源对项目前期的推广和后期限的销售将起到非常重要的作用。;这是一个营销的年代，以同策的经验， 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是 拥有强大的营销力：即USP（独特的销售主张）、 差异化的形象力、竞争性的产品力、目标群的推广力 四力合聚就能有效提升项目的整体价值，打动理性的消费群;这是一个风险的年代，以同策的经验， 我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间 一种很难控制的因素 但是房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上;我们的观点;一切为了在最短的时间实现 最大化的销售目标！;项目分析;一、市场分析;本地居民观念传统,一般选择私人购地自盖物业居住； 内地老人度假型住房是消费者的主要需求对象； 缺乏大品牌和市场的主导者； 市场尚未出现初步的细分； 已售项目户型设计面积一般偏大，多以三房四房为主，新推的楼盘在面积上已出现小户型的趋势,一房二房成为市场主流； 几个稍大的项目比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小项目园艺景观空缺，小区环境不尽理想； 2006年新推出的楼盘众多，市场竞争开始激烈； 本地居民的物业管理观念落后，不愿物业管理方面的消费，一定程度上导致了物管服务层次较低； 房地产价格在经过04、05年的小幅增长后，开始有加快增长的趋势。;与去年同期相比，2006年上半年有明显的特点：（如图所示）;房地产竞争从价格竞争转而进入概念竞争阶段，优胜劣汰成为琼海房地产市场新法则 个性化楼盘成为琼海市场竞争的热点 “设计时代”开始回归，发展商对楼盘的前期规划和设计更加重视 据2005年琼海房地产市场销售统计数据表明，排在全市销售总排行榜前五位的都是品质较高、配套成熟的楼盘;近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好;销售面积;特征四：房地产需求日趋个性化和多样化;特征五：房地开发呈价升多头发展态势;综合以上分析，面对市场挑战和机会，我们认为： 我们不是最大和最好，但我们可以也一定要做精！ 这才是我们生存的空间和发展的基础！;二、消费群体分析;消费者基本构成;A 住宅类消费群体;他们为什么买房子？;他们为什么买房子？;洞察：购房对他们意味着什么;B 商铺类消费群体;他们的观念与投资心态;洞察：购买/租用的意义;A/B类消费群体的共同情感需求特征;住宅消费者的理想住宅;租金划算 投资回报丰厚 环境好，有利于树立客户信心 位置好、交通便捷，方便和外界联系 内部配套齐全;小结;三、项目分析;项目概况;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;解决方案;四、项目营销策略;项目定位;项目定位;客户定位;住宅产品力的提升;住宅产品力的提升;销售主张（USP）;推广案名建议;价格策略 ;销售渠道与手段 ;项目包装 ;项目包装 ;物管的选择 ;销售周期 ;五、项目推广策略;因此，我们将推广分为以下两个阶段;第一阶段：品牌推广 2005年11月~ 2006年1月;明确推广的目的;第一阶段;1、立足住宅，兼顾商铺 从万泉目前定位及迅速回笼资金的目标来看，广告推广最好以 住宅目标消费群体为主； 考虑到下一步的