2008年南京大华锦绣为华城营销推广方案.ppt

;方 案 框 架;一、2008年度营销目标;08年年度销售指标 ;08年推盘计划及配套工程进度;1）08年推盘计划;2）配套工程进度;08年工作重点 ;二、 2008年项目分析 ;08年项目依次推出三类产品 B区稀缺多层——低密度·纯5层·宽景阳房； A区创新小跃层——空中叠加小跃层； E区花式洋房——舒适入户花园户型+中庭挑空错叠跃层。;B区01-06#多层住宅： 市场稀缺性：此次房源为低密度·纯5层房源，市场较为稀缺； 产品舒适性：低密度、宽间距、大开间、双阳台等； 使用性价比：5层多层，居住成本低，空间利用率高； 景观丰富性：紧临五一河、亲水公园和E区景观广场，45%高绿化率； 交通便利性：紧邻柳州南路景观大道，出入便利。;A区27#、28#、30#为18层高层：10#为6层多层，11#、24#、25#为11层小高层： 产品独特性：独创江北空中叠加小跃层，面积95平米左右，双阳台，花平层的钱享受跃层生活； 交通便捷性：距浦珠北路公交站台500米，购物方便、交通快捷； 生活便利性：南靠美颂生活馆，左邻康定斯基商业广场，生活便利。;E区11-16#电梯洋房 产品创新性：花园电梯洋房+错叠式挑空跃层，独创居住新体验； 附加价值性：跃层赠送挑空客厅和观景阳台；二房和三房赠送露台或入户花园，附加空间价值较好； 空间舒适性：无论是洋房还是错叠跃层，均为舒适性空间设计； 立面艺术性：或古典或时尚的立面色彩韵味，彰显异国风情艺术； 景观价值：商业景轴线与景观轴线双线汇聚，紧邻赛纳河风光带，共享2大景观广场； 教育便利性：小学、幼儿园咫尺之遥，真正实现“上学就在家门口”。;品牌优势：大华集团20周年庆典+新产品“品质、形象”双升级； 配套优势：小区配套逐步兑现，浦口实验小学落户大华，休闲生活馆即将完工，便利生活得以直观体验； 产品优势：新推出的电梯花园洋房、低密度水景阳房、空中小复式等产品，丰富了产品的形态同时更提升了产品品质和价值认可度； 场地优势：体验式营销全面启动，配合景观配套等工程线，围绕E块为核心，通过相关样板间、建筑立面、景观、商业氛围、通道等的设计包装实施，可让购房者直接感触本案的产品特色和优势； 景观优势：随着三角洲公园、芳香公园等落成景观优势明显。;生活配套有待完善：目前商业配套缺乏，社区内小学、卖场等社区生活配套建设滞后，交付后短期内会成为购房的不利因素； 内部交通有待发展：社区巴士尚未开通，目前仅3条公交线路通往市区，过江时间成本较大； 部分产品抗性较大：今年新推出的产品部分面积偏大，与市场主流、需求有一定偏差，总价抗性高。;政策规划利好——新政府领导班子上台，高起点开发滨江基调确定；根据08年江北新市区城市建设规划，城市的发展将以“顶山镇”为新中心，沿浦珠路和长江北岸向两翼展开，本案处于规划的主轴之上； 交通瓶颈减弱——纬七路长江隧道年底即将建成，09年上半年通车；纬三路长江大桥将于年内开建，落成后定调为快速通道，将不设收费站；南京《跨江水运巴士规划》已经编制完成，按照规划未来将有4条水上过江线路开通； 刚性需求释放——08年婚房等需求旺盛，刚性需求将再度释放；相对的低价对购房者具有极强的冲击力。;宏观政策影响颇重——07年末、08年初，数次宏观调控、政策发力一定程度造成消费者的观望状态加剧，购房需求被压抑，购房更为理性和谨慎。 竞争对手威胁加剧——大量新房源上市，冲击市场。08年周边的天润城、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城、竞争楼盘将在08年推出大批新房源，加上纬三路出口处200万平米北岸新城08年的入市，必然分流大量购房客户。 区域价格战打响——3月南京各大楼盘打折降价，同期内市场变化微妙，前景不明朗。 新增板块竞争加剧——三桥板块和过江隧道板块的逐渐成熟，其将对我项目造成新的威胁。;08年本项目机遇与威胁并存，新产品的推出和大华20年的契机给项目 销售带来了一定保障；但受区域市场的价格等影响，08年的项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道； 因此今年在营销推广上建议，以新产品的品质为核心诉求，配合集团 20年品牌进行推广。同时配合工程节点和配套落成等，以体验式营销的方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成。;三、 2008年目标客户分析 ;07年成交客户分析及特点; ; ; ; ; ;小 结 ;08年产品特色及目标客户倾向; ; ; ; ;整体客群定位及各片区客群描摹;客群文化层次——E块花园洋房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求,如教师、公务员等，对社区文化氛围有一定要求。 客群购房动机——自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受城中的高房价挤压，刚性需求仍将继续向江北移动，A块小户型产品可针对如新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，仍将吸引部分投资客