潍坊市青青家园提案为报告.doc

青 青 家 园 提 案 报 告 前言 这是一个销售的年代以德润的经验， 我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是----销售力； 销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张）； 一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化，销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别是对于销售周期在一年以上的大型项目是必然的事情，所以USP是畅销项目的根本秘密所在。 这是一个风险的年代以德润的经验， 我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间， 一种几乎无法控制的因素，但是房地产的利润相当大的程度集中在资金运转速度上，所以在任何时刻，都应该以成交量和成交速度为重点指标。 这是一个整合的年代以德润的经验， 我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广，唯有通过“一种声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化，所以我们需要进行整合传播。 所以，塑造热销型楼盘的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +USP（一种生活方式的主张） +营销设计（整合强力的武器） 一切的目的为了销售 “青青家园”-------热销明星楼盘 第一部份：潍坊市场调查报告 一、地理环境 潍坊——举世文明的国际风筝之都，位于山东半岛中部，东邻青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北靠渤海、莱州湾。胶济铁路，济青高速、潍莱高速横贯全市，潍坊机场，北海港口，交通十分发达，是连接山东沿海与内陆地区的交通枢纽城市。 潍坊下设诸城、寿光、青州、安丘、高密、昌邑六市，临朐、 昌乐二县，潍坊中心区有潍城、奎文、高新开发区、寒亭、坊子组成，总人口800多万，城区人口约140万，经济实力名列山东第四位，是一个发展中城市。 二、项目所在区域环境分析 潍坊高新技术开发区潍坊高新技术开发区（以下简称开发区）创建于1991年11月，是国务院批准成立的国家级开发区、国家科技成果推广示范基地，行政辖区31.3平方公里。经济、行政管理方面享有地市级权限。 开发区位于潍坊市奎文、寒亭、坊子三区划中心，交通便利，基础设施完善，地势平坦无污染源，空气清新，环境幽雅。 城区南临潍坊机场；济青高速公路、潍莱高速公路、206、309国道穿境而过；辛沙公路、胶济铁路横贯东西；城乡公路四通八达；电力通讯、商住设施完备。 开发区依托潍坊市雄厚的工业基础和科技实力，凭借国家级开发区划的优惠政策和区位优势。现已形成电子信息、光机电一体化、新材料、新医药等六大高新技术产业。累计建设项目187项，总投资57亿元。电子工业园、新材料工业园、医药工业园、民营工业园、台湾机电园等十大工业园初具规模。8平方公里内实现“六通一平”。高新技术企业40家，各类科技开发机构39家，已开发区生产出高技术产品100多种。 目前，有美国、日本、德国、港澳台等20多个国家和地区的客商在此投资，累计成立三资企业98家。1997年，全区实现技工贸总收入40亿元，国民生产总值13亿元。 三、潍坊市房地产市场情况 （一）潍坊房地产开发现状 近几年来，潍坊房地产行业进入了发展的快车道，并且保持了强劲的发展势头。2004年潍坊市全市总施工面积达1728.96万平方米，完成投资43亿元，其中住宅投资33.5亿元，去年全年商品房销售13.5亿元，居住类房价比2003年平均上涨了2.6%。但是，在高速发展的同时，房地产市场出暴露出了一些管理机制和运行机制方面的问题。 1、开发企业短期行为，经营楼盘缺乏市场调研。 潍坊许多开发商不注重创新性学习，盲目跟风，头脑发热，前期市场调研和策划论证不足。潍坊业界称2005年为小高层年，在东风街、胜利街两侧，仅2002－2005年间，开发建设的小高层、高层住宅就有怡和星国际、富华公寓、名门现代城、阳光外滩等，今年因为政策的原因，又陆续开发建设了一批像财富广场等高层建筑。虽然高层建筑是一个城市发展的座标，但同时在一个时期内建设如此多的同类型高层建筑，必然会造成潍坊市小高层、高层住宅市场一定时期内的结构过剩。另一方面的开发商在开发项目时，只做小区，不做社区，这固然的地皮方面的因素，但更多的是开发商在开发前只注重短期回报率，而没有看到长期品牌经营的收益率。 2、政府管理尚未到位，房地产市场有待规范。 一些农村基层组织打着旧村改造的旗号，公然开发房地产，还有一些单位以自建房的名义变相开发，他们或规划手续不全，或无房地产开发经营许可证，或未办理开工许可证、无开发资质。这些违规开发的房屋由于开发成本低，因此价格也比较低（相比正规开发商平均房价的2500元/㎡低了400多元）。如此低的房价，吸引了一部分低收入的家庭，极大的冲击了房产市场。3、开发水平偏低，居住环境较差。 大多开发商在开发项目的楼盘规划和房型设计上没有什么大的突破，没有形成具有潍坊本地特色的建筑和建筑群；潍