广东揭阳中建榕江华府一期C区定价策略.pdfVIP

中建·榕江华府一期C区 定价策略及销售前工作计划 讨论稿 2010.9.10 第一部分 定价策略 2010.9.10 外部环境—宏观政策分析 1.2010年1月7 日：国务院颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 主要内容是： 增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投 机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人 民政府责任。 2.2010年3月8 日：国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。 3.2010年4月13 日：住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制 度有关问题的通知》， 规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标 价对外销售。 4.2010年4月15 日：国土部发布《2010年度全国住房用地供应计划》， 我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房 占比超70%。 5.2010年4月17 日：国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房 贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 买住房贷款。 2010.9.10 外部环境—揭阳房地产市场现状 自2010年4月政府宏观政策调控以来，受这一政策的影响，置业者的观望情绪越来越 浓，在新政出台的关口上，部分置业者开始犹豫，更多的人选择继续观望。 小结：整个揭阳楼市也进入相对冷静期，成交量急剧下降，表明楼市由于政策的影 响，众多客户（包括投资客）出现了持币观望态度，因此这部分客户对于政策、价格 有相当高的关注度和敏感度。 外部环境—榕江华府一期C区现状分析 1、 客户尚未进行登记，客户的诚意度未能确定。 2、根据销售现场前期对诚意客户的意向统计，4000元/平方米在目前揭阳市场是一个分 水岭，超过4000元/平方米，很多客户会难以接受。 3、鉴于市场因素、片区状态、项目本身情况等综合因素，本项目C区的定价原则及目标是： 一期在保证价格的情况下，追求销售速度最大化 ，以一期的热销带出榕江华府二期单 位，在二期单位中追求利润值！ 2010.9.10 外部环境-项目周边情况 江景图片 优：榕江江景 劣：市政配套不完善 劣：部分单元江景被阻挡 劣：农民房 1、项目外部环境差别大，外界的噪音影响、景观差别、周 边农民房，均不同程度的影响客户的购买决策。 2、不同单元外部环境变化尤为明显，在同一单元，不同楼 层中，景观变化也较突出。 外部环境（市政、景观、噪音）对项目的价格有着重要的影响 2010.9.10 均价制定 定价影响因素： 本项目在对参考楼盘进行比较,确定均价的过程中，主要考虑以下因素： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境； 产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。 以上评分考虑点是根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合 评比表） 结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之 权重，综合分析评定本物业综合素质。 （各因素之权重分析见下表） 在评价各影响因素的时候，区位方面，我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的 评价，主要考虑项目外部景观资源及内部景观（园林） ，同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景 观优劣的一个方面；户型结构方面，户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣， 主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在 宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 2010.9.10 各因素之权重分析表