石家庄华鑫商业项目定位与营销策略.pptVIP

3F：育婴产品、女人风尚街区 消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母 4F：儿童玩具自选超市 消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母 5F：益智、时尚电玩娱乐城 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 6F：益智俱乐部 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 8—12F 主楼定位： 中央总部级写字楼 定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。 第二部份：项目价格定位 1、销售方式确定 可选择销售方式： A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售 问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。 优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。 B、销售分割式产权 问题：后期必须统一经营管理 优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。 销售方式定位： A、负一层至4层——直接销售产权 B、五层至六层——返租销售 2、销售价格定位 作为商业配套 自持 5层 5.5 165 　 　 4层 7 210 　 　 3层 7 210 　 　 2层 12 360 　 　 基础 1层 新天地 6 180 　 　 基础 1-3层 北国东尚 2.5 75 　 　 4-6层 7.4 222 25% 890 基础+扣点 1-3层 先天下 7 212 25% 850 5-6层 10.4 312 25% 1250 基础+扣点 1-4层 北国商城 日租金合算（均价） 月租金合算（均价） 扣点率 基础租金（月/㎡） 租金方式 商业楼层 商业名称 周边大型商业类租金情况 负一层至四层销售基价计算： -1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=35000元/㎡ 5-6层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=15000元/㎡ 华鑫整体均价计算：约29000元/㎡ 28284.6 34700 8156.78 合计 4132.8 24000 1722.02 四层 5166.1 30000 1722.02 三层 6199.3 36000 1722.02 二层 7613.1 49000 1553.68 一层 5173.3 36000 1437.04 负一层 预期销售额（单位：万元） 入市期均价（单位：元/㎡） 南裙楼（单位：㎡） 楼层 华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系 五层至六层返租销售价格： 实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的10%、10%、12%、12%、14%，合计58%。 前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。 5、6层返租销售价格分别为：39000元/㎡ 、32000元/㎡ * 2011年8月 第一部份：项目定位探讨 1、北国商圈商业分析 本项目地理位置示意图 购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等 总体功能 先天下购物中心、北国超市、肯德基、金棕榈影城等等 主力店、次主力店 国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等 周边配套 地上地下200个停车位 车位数量 5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统 配套设施 河北首家采用全钢结构的建筑群，其中写字楼5万平方米、公寓17万平方米、商业20万平方米，商业为整体性建筑和少部分底层商铺 建筑特色 20多万平方米 营业面积 商业、住宅、办公 总体规划 项目规划 北人集团 商业物业管理公司 河北开元房地产 开发商 中山东路与育才街交叉口 地理位置 北国先天下广场 项目名称 北国先天下业态配比 购物（百货、超市、家电）、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等 总体功能 北国超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等 主力店、次主力店 钢结构立体停车场含478个车位、 车位数量 周边与燕春、燕华、华庭时尚、西美等高档酒店、写字楼为邻 配套设施 6万多平方米 营业面积 时尚、潮流购物百货 总体规划 项目规划 北人集团 商业物业管理公司 中山东路与建设大街交叉口 地理位置 北国商城 项目名称 北国商城业态配比 购物（百货、超市、家电）、商务、会展、休闲、娱乐、康体、旅游等 总体功能 屈臣氏、必胜客、和味拉面、COSTA咖啡、想唱就唱、中国黄金、爱慕集合店等等 主力店、次主力店 国际大厦、世贸皇冠、文化广场、博物馆等 周边配套 地上地下210个停车位 车位数量 5A级写字楼（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成楼宇集成智能系统 配套设施 6.5万平方米 营业面积 商业、住宅、办公 总体规划 项目规划 北人集团 商业物业管理公司 中山东路，紧邻博物馆 地理位置 北国东尚MALL 项目名称 北国东尚Mall业态配比 购物、休闲、娱乐、康体等 总体功