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地产知识分享 之一 基础知识 一、建筑 通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。 建筑的构成要素 构成要素：建筑功能、建筑技术和建筑形象。 建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。 建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。 建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。 建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。 建筑的分类 按建筑的使用性质可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑 其中民用建筑包括： A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋； B、公共建筑。 按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。 按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。 房屋建筑结构承重形式 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。 叠砌式（6层以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。 框架式：20层左右的住宅及办公楼。 剪力墙式：高层。 筒体式：大跨度、大空间、超高层。 建筑物的构造组成 就常见的民用建筑而言，大致有：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。 基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。 墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。  二、房地产 房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括土地及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是无权属关系，是土地及其权利总称（使用、收益、转让等权利）。 房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。 房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：不可移动性；房产、地产不可分割性；品质的差异性；价值的高大性；使用的耐久性；供给的有限性；土地具有不可再生性；用途的多样性；价值变化的相互影响性。 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 房屋户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区周边的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 小区内部配套设施（健身场所、游泳池、洗衣店、便利店等） 房屋市场价格定位 房屋供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府原因，土地价格的变动 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。 房地产交易：是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。 发展商只有得到土地使用权才能建房；获得土地使用权方式包括： 1. 招标、挂牌、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） 2. 协议转让取得（旧城改造） 3. 政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面： 是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方； 是交易的客体，即用于交易的