置业顾问培训之1附件_南京_房地产基础知识.pdfVIP

房地产的概念 1、房产： 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有 者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产： 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其 上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产： 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和 建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业： 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管 理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 房地产的特性 1、不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一 宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到 位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。 因此，位置对房地产投资具有重要意义。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然， 房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变 动。这种变动可以由以下原因引起：①城市规划的制定或修改；②交 通建设的发展或改变；③其他建设的发展等。当房地产的位置由劣变 优时，其价格会上升；反之，价格会下跌。 2、长期使用性 土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可毁灭性或恒久 性。土地的这种特性，可为其占有者带来永续不断的收益。作为一种 商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。 我国房地产的 长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地 使用制度，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土 地使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土地使用权在使用年 限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，但土地使用期满， 土地及其地上的建筑物、其他附着物所有权应由国家无偿收回或需办 理土地使用权续期，进行土地出让金的缴纳，具体细则国家尚未出台。 3、附加收益性 房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生 的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之既 适合房地产特征，又能增加房地产投资的收益。 按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用功能是十分重 要的，可以极大地增加对租客的吸引力。对房地产投资者来说，如果 其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。 4、异质性 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和 周围环境的影响不可能与另一宗土地相同；纵使两处的建筑物一模一 样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实 质上也是不相同的。 5、资本和消费品的二重性 房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。 在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具 体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为 一项重要资产，在国家总财富中占有巨大比重 6、易受政策影响性 国家和地区对房地产的使用、支配都会受到某些限制。房地 产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有两项：一是政府基于公 共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容 积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二是政府为满足社 会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。 7、相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的价格不仅与其本 身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状 况。 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单 独存在。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著 地提高附近房地产的价值。 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达 成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成 房地产市场交易价格。 房地产市场具有如下特征：  房地产市场是房地产权益的交易市场  房地产市场是区域性市场  房地产市场是不完全竞争市场  房地产市场信息不充分  房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业一样也具