广州万科城项目营销的推广建议.pptVIP

;目 录 PART 1 ：市场启示 PART 2 ：客户启示 PART 3 ：项目现况启示 PART 4 ：营销推广建议;; ;2008年元旦后开盘潮平淡收场，持续趋淡 ;2008年春节后进一步价格盘整的楼盘;春节后成功销售项目带来的思考; 各大发展商大量出货，抢占市场份额； 市场抑制了半年的购房刚性需求得到适度的释放；;2008年上半年，政策温和 2008年10月，政策敏感期;政策预测;2008年3-8月份，尤其是上半年是本项目出货的最佳时机;别墅及高端市场情况;2007年，东部别墅市场倍受肯定，价格不断追高; 预计08年全年的整体供应量：约6.5万-8万套； 中低端市场的产品（限价房、70/90的产品等）涌现； 中心城区的天河、海珠、白云区依然是供应的主要区域，番禺和花都则是非中心城区的供应大户；; 预计08年全年的别墅整体供应量：约3000-4000套； 预计08年东部别墅市场整体供应量在1200－1500套，占全市别墅总供应量的1/3。其中联排供应量约1000-1300套，独立别墅供应量约200－300套； 市中心的一手别墅产品几乎绝迹； 郊区中，东部的萝岗、广园东板块和北部的花都区域依然是供应的主要区域，番禺、从化、和南沙则是重要补充区域；;区域;万科城项目在别墅市场的位置;珠江新城主要项目现况分析;主要别墅项目及珠江新城项目分类总结;同类项目成交分析;重点竞争项目－香雪山分析; 全市2008年别墅产品全年供应量大概3000－4000套，主要供应集中在北部和东部片区， ； 整体别墅市场在春节后在价格调整方面仍未有太大动作，价格相对稳定； 别墅产品的推货时间，主要集中在08年下半年，竞争白热化将加剧，有可能出现百家争鸣的现象； 政策方面2008年相对平静，奥运后存在市场自身调整，市场动态变化具有警示和参考作用； 东部片区集中大部分高档别墅项目，目前各项目有不少存货，可能存在大幅度降价促销的情况；; 东部区域08年全年别墅产品整体供应充足，联排供应约1000-1300套，独立别墅供应量约200－300套，占全市别墅产品供应量的1/3左右； 别墅产品的推货时间，主要集中在08年下半年； 区域内目前在售货量大约有300套，联排均价主要集中在9000－22000元/㎡，总价集中在300万左右，对我项目客源分流冲击较大； 目前，主要别墅项目价格坚挺或价格幅度不太，成交不理想。随着时间的推移，多数项目有可能出现大幅降价的举措；;市场启示： 1）项目必须先发制人，抢占有利时机和形势，若主要对手出招快，我项目将处于进退两难的不利局面； 2）价格调整不适宜全面铺开，避免引发价格调整骨牌效应；;;客户来访及成交情况;现储备客户情况;客户启示： 客户并没有放弃我们，我们首要工作是重新唤起客户购买欲望，用真正的成交去带动所有的客户！！;;库存产品整体分析;库存产品分析论点;销售库存产品的重要原因;07年12月销售产品总价敏感度分析;07年12月销售产品单价敏感度分析;现有库存产品价格分析;项目启示;;2008年营销突破口;08年销售时机分析;;08年第一季度销售突破“瓶颈”建议;结合上述分析，我司建议：;销售突破一：产品价格调整;2、调价依据;参考成功案例的项目，下调30%左右是较为合理的价格差异，而调整后的产品较为合理，保证较短的时间内，三种产品全面出货；;销售突破二：全新高端形象推广;销售突破三：拓展客源、增加投放、改善硬件;方式一：拓展客源;具体操作建议：;二、制作《万科城画册》，以直投传递到目标受众手中 具体这样操作：将万科城最??吸引力的景观和室内空间，以唯美的图片表达出来，再加上路线图，印刷成精美的宣传手册，命名为： 《万科城新生活杂志》，直投到高端写字楼客户，证券公司大户室，银行私人理财专柜，高级会所，高级酒楼等地方，扩大目标群体。 （在２００３年１０月，佛山奥园与信息时报合作的这种方式就是成功的例子） 三、制作宣传万科城的悬念短信，委托相关传播公司进行广泛发送。;方式二：增加投放;;;近期产品销售目标;全案完！