广州五山项目营销策的略总案.ppt

1、宏观政策动态 2、08年降息一览 4、板块竞争对手分析 4.1 富力院士庭户型配比 板块小结 板块新盘鲜有，目前在售三个楼盘中，富力院士庭将是项目未来主要的竞争对手； 富力院士庭户型配比主要以110㎡以上的的户型为主； 110-130㎡为主要成交面积段。 09年竞争对手态势分析 富力院士庭目前主推C1、C2栋，预计将于08年年底进行促销，09年上半年基本完成所有销售； 汇景新城目前封盘，按预定时间其重新入市的时间为09年9月，届时将推出大批大户型单位，是五山项目最为直接的竞争对手； 银汇华庭09年将推出公寓产品，会给五山项目公寓带来一定冲击； 翰林1+1目前已经推出大部分货量，08年年底将会进行促销，预计09年上半年完成大部分销售； 总结 08年市场出现低迷导致成交量及价格不断下跌； 国家通过政策宏观调控房地产市场； 受到政策利好影响，09年预计中小户型产品将会提前回暖； 房地产价格将会逐步调整到位，预计会出现阶段性“平盘”； 一、客户定位 客户调查主要依据 深访：150人 客户调查结论1：随着楼价不断上涨，天河区楼盘的成交客户中，天河区客户比例下降，外区客户比例增加 客户调查结论2：天河中心区域客户的承接能力较强，依然保持强劲的需求 客户调查结论3：私营业主、政府官员和个体经营成为购房主力，教育科研人员的比例不高 客户调查结论4：本科以上学历的置业客户比例高 客户调查结论5：广州日报和户外广告是客户获知楼盘信息的主要途径 客户调查结论6：高端和中高端客户看楼的交通工具以自驾车为主 客户调查结论7：高端和中高端客户的户型需求以中大户型为主 客户分析小结 看重保值与升值前景:项目拥有便利的交通条件，广阔的升值前景，利于吸引各区客户资源； 追求高生活品位:项目所赋于的文化山景项目优势； 依山项目稀缺性：升值潜力大 二、市场定位 定位模型一 定位模型二 定位模型三 产品建议内容 产品规划建议 建筑外立面风格建议 园林风格建议 装修标准建议 住户大堂建议 销售中心（会所）建议 物业管理建议 产品规划建议 地块布局 建筑设计院提供规划图 点评 规划布局建议与设计院提供方案相一致； 使得南向景观以及园林景观最优化； 围合式园林空间； 产品类型组合 产品类型建议 从客户的特性以及需求分析,项目产品线应以大户型为主线 建筑设计院提供户型——一梯两户 建筑设计院提供户型——一梯三户 建筑设计院提供户型——一梯三户 产品探讨 户型产品是否符合本项目？ 按照市场需求及客户定位，设计院提供之户型适合本项目开发。 根据户型配比，180㎡以上大户型单位面积占总建筑面积比例为28.6%，是否过高？ 根据周边市场取向，如果面积超过180㎡，其竞争对手则会变成珠江新城大户型楼盘。为避免竞争，应走产品差异化路线，建议最大户型面积不应超过170㎡。 思路阐述 160平方米大户型单位,套数占总套数19.2%,面积占总面积的24.7%. 120-130平方米三房合并单位作为主力户型,套数占总套数53.9%,面积占总面积的54.7%。 95平方米小三房,套数占总套数27%,面积占总面积的20.6%。 建筑外立面风格建议 产品塑造方向： 兰亭御园——现代中式风格 设计院提供外立面效果图 园林风格建议 现代东方园林 石 园林多运用石材与雕塑体现东方艺术，从而达到移步换景的效果 参与性 装修标准建议 符合目标客户群的生活 打造高端产品、树立品牌 住户大堂建议 主题说明： 围绕东方文化主题，以高雅脱俗的设计打造住户大堂 石材 住宅入户大堂 销售中心（会所）建议 特色销售主题说明： 充分体现东方文化艺术特色，打造开敞明朗的销售大厅，为客户 营造高雅舒适的洽谈环境。 石 销售中心选用高雅家私 体现项目精神理念 阅　览　室 物业管理建议 红外线监视系统 中央空调系统 户式中央热水系统 户式中央新风系统 户式中央吸尘系统 看电视已经不是客厅与卧室的专利,从现在开始只要你原意就可以 采用新型通风换气窗，在隔音玻璃封闭的情况下起到良好的换气效果 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 人性化的交楼标准 ——从细节上贴心为用户设计，真正符合居住需求 浴室：从淋浴间、浴镜、浴柜等方面进行人性化设计 厨房：成熟完备的全套集成家具系统 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 滑动