沈阳沈北五洲龙高端的住宅项目市场定位及营销策划.ppt

谨呈：承翰地产;以开发商需求为导向。。。;在符合市场实际价格情况下，快速销售，实现1年7万建面清盘;但从市场情况看，1年7万建面的去化仅是版块内销冠类项目才有的去化水平，目标并非轻松可达;目标解读;本案所在的板块平台是一个以中低端性价比与配套为主诉求的板块;版块内的项目2/8定律突显，明显的划分为两大梯队，第一梯队即销冠类项目，是以华强城为代表的大盘领导者型项目;从地理位置上看，该类项目主要集中在道义大街两侧，昭示性与通达性好;从配套上看，周边拥有良好且完善的商业配套，是沈北主要商圈的核心地带;从品牌来讲，该类项目普遍拥有良好的品牌支撑力或持销的良好口碑;从开发情况看，该类项目均属于大盘开发，多物业类型，产品面积跨度广，可辐射客户广;;目标解读;从指标看，项目位于沈北大学城板块，沈师东侧，属于L型地块，小体量有限高限制;在容积率2，限高60米的条件下，该类小体量项目的最佳物业类型基本可以锁定在11层小高层及18层高层;由于地块所在位置距离沈北大学城主流商圈有一定距离，所以周边配套相对缺乏，但可以闹中取静;而由于紧邻沈阳师范大学，项目周边文化氛围相对浓厚，且不乏学生群的使用者 ;现阶段项目最大问题是昭示性与通达性差;;;目标解读;领导型项目中高层产品类型基本已经全线覆盖，一至三房产品面积跨度在40-120平米，需要进一步细化产品寻求机会;从供销看，一房产品去化率普遍在50%左右，未来存量巨大，存在竞争风险;从销售速度看，一房产品月均去化速度快，月均最好去化在70套左右，普遍高于其他产品线，属于短期速度型产品;从总价区间看，高层一房产品总价在20-35万，其中40-50平米一房总价在20-30万之间，20万以下是绝对的市场空白;从产品条件看，一房产品多数为30层左右的点式高层类产品，产品设计无亮点，仅依靠总价吸引客户;从购买客户看，一房产品的购买客户主要是投资客，客户可辐射范围为沈北和皇姑，客户置业年龄分布广;该类客户的置业关注点主要是产品的总价与投资回报率;板块内广泛存在的学生群体，为投资客户提供了有效且大量的使用者，增添了投资客户购买信心;一房产品SWOT分析结论：可以通过缩小产品面积，抢占市场空白，吸引关注总价与投资回报率的投资类客户，存在产品规划可行性;从供销看，两房产品去化率普遍在80%以上，各项目中面积越集约去化率越高;各项目高层中两房产品去化速度;两房产品总价区间在35-55万，35万以下是市场空白，35-45是是市场主力;从产品条件看，两房产品多数为30层或18层左右的高层产品，中小面积两居户型格局多不够方正，南北通透产品较少。;两房产品客户多数是刚需型客户，部分投资兼自住客户，置业年龄普遍在25-30岁之间，婚房为主。;该类产品的购买客户多数关注产品、配套及总价，渴望用最低的价格买到最实用舒适的产品;两房产品SWOT分析结论：可以通过集约型两房产品的打造抢夺市场空白点，同时增强户型设计的舒适性，有效切分两房产品的低层购买客户，存在产品规划可行性;从供销看，三房产品去化率普遍在40%以下，未来存量大，市场竞争同样激烈;三房产品月均去化速度是三类产品中最慢的，最好的速度是月均16套，远低于其他产品;三房产品总价区间集中在53-73万，主力总价区间为50-60万元。该总价区间内客户可选择的范围迅速扩大;从产品条件看，三房产品多为南北通透设计，整体较为方正，通风及动线设计良好，楼体结构为18层或30层;三房成交客户来源区域分析;该类客户更为关注产品功能性、位置及周边配套情况，属于理性置业群体;三房产品SWOT分析结论：目前三房产品去化速度缓慢，市场认可度低，且未来竞争激烈，产品已经做到常规的优化设计，可改良方向小，且购买客户关注点多，不易引导，故不建议做三房产品;市场产品细分结论1;市场产品细分结论2;目标解读;;;;;;;;;;目标解读;组合一;产品定位;定价原则：在不过分强调价格策略的基础上，完成快速销售，总价不应超过板块的热销总价 比价基础：以市场热销大盘的同类产品总价做基础，适当下调，但要高于周边低端项目 利好因素：形象品质突出 产品考量：主力经济型产品，舒适度提高 市场动态考量：短期内市场依旧会有小幅稳步上升，可以借助该趋势 销售目标：首次开盘去化80%，后期持续销售，预计1-1.5年内售罄;户型 ;目标解读;规划排布建议原则;规划指标回顾 地块性质：居住商业 地块占地面积：33958㎡ 容积率：≤2.0 限高：≤60m 商业比例：≤15%;规划排布建议，用景观将组团明显区隔，保证各组团的私密性，并增加社区的景观观赏性;1.一房户型适当突破市场目前平台水平，增加30平左右的小户型，以低总价有效刺激客户； 2.两房户型在控制面积的条件下增加户型的实用性与舒适性，保证功能空间完整； 3.提高性价比，针对不同面积的