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第八章 投资性房地产 本章学习目标 1．了解投资性房地产的概念、范围及特点； 2．掌握投资性房地产的确认条件； 3．掌握投资性房地产初始计量的会计处理； 4．掌握投资性房地产后续计量的会计处理； 5．掌握投资性房地产会计处理的两种模式——成本模式和公允价值模式，以及其之间的转换； 6．掌握投资性房地产处置的会计处理。 投资性房地产 投资性房地产（Investment Property），是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产主要范围包括： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）出租的建筑物。 投资性房地产的确认 投资性房地产只有在符合定义的前提下，且同时满足以下两个条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 投资性房地产的初始计量 企业的投资性房地产既可以采用成本模式（Cost Method）计量，又可以在符合条件时采用公允价值模式（Fair Value Method）计量。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更进行会计处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 投资性房地产的初始计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 （一）外购投资性房地产的初始计量 在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产—成本”。 （二）自行建造投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，即包括土地开发费、工程用物资成本、人工成本、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税金以及应分摊的其他间接费用等。 自行建造投资性房地产分为自营方式建造和出包方式建造两种。 自营方式 企业通过自营方式建造的投资性房地产，按照使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”或“开发产品”账户，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职工薪酬”等账户。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。 出包方式 企业通过出包方式建造的投资性房地产，应按照支付的工程价款等计量，其工程的具体支出在承包单位结算，此时，“在建工程”账户实际成为企业与承包单位的结算账户，企业将与承包单位结算的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”账户进行会计处理。 企业按合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”账户，贷记“银行存款”账户。工程达到预定可使用状态交付使用时，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。 投资性房地产的后续计量 采用成本模式进行后续计量 企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，应当按期计提折旧或摊销，借记“其他业务成本 ”，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。 采用公允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 投资性房地产的后续支出 资本化的投资性房地产后续支出 成本模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，应将其账面价值转入“在建工程”账户。 公允价值模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，借记“在建工程”账户，贷记“投资性房地产——成本”账户、“投资性房地产－公允价值变动”等账户。 投资性房地产的后续支出 费用化的投资性房地产后续支出 企业发生的与投资性房地产有关的后续支出，如果不满足投资性房地产的确认条件，应当在发生时计入当期损益，即借记“其他业务支出”账户，贷记“银行存款”、“工程物资”、“原材料”等账户。 投资性房地产的转换 房地产转换的形式主要有： 1．投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产和无形资产； 2．作为存货的房地产，改为出租，相应地由存货转换为投资性房地产； 3．自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产； 4．自用建筑物停