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传言上海又要限购房子？你知道为啥么！ 点评8月25 日上海楼市限购新政传言 海银投资研究中心 陈达 今日一则关于上海楼市新政的消息刷爆朋友圈，尽管目前尚未得到官方证实，但资本市场就 是如此，往往并非空穴来风，而从近期上海土地拍卖频繁被取消也可觉察出一些端倪。若消 息属实，这将是上海年内第二次出台重磅的楼市收紧政策 （上次是3月25 日与深圳联袂上 演楼市新政）。 消息具体内容如下： 据新浪、财新等媒体援引外媒称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策， 以抑制近期上涨的房价和地价。具体措施如下： ①考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资。 ②同时考虑调整购房贷款政策，购房认房又认贷。 ③首套房首付比例提高至五成，以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。 上述政策调整处于考虑阶段，尚存在变数。（摘自：华尔街见闻网站） 而此前3·25新政的要点如下： ①普通二套房首付比例不低于50%；非普通二套房首付比例不低于70%。 ②非本市户籍居民家庭缴纳个人所得税或社保的年限，调整为自购房之日前连续缴纳满5 年及以上。 ③执行 “认房不认贷”政策，首套房首付比例维持在30%的水平上。 对比来看，此次限购的消息是3·25新政的全面升级版，执行 “认房又认贷”政策，限制范 围明显扩宽，也就是说部分按此前政策属于“首套房”范畴的，在今日新政后可能归属到“二 套房”范畴。首套房首付比例提也升至50%。二套房首付比例升至70%。此外，还新增 “收 紧银行贷款政策，控制土地融资”的内容。 那为何上海频频收紧楼市政策？ 原因1：量价上行，降温不明显 全国层面销售增速回升始于去年3月份，以上海、深圳为首的一线城市在这轮房地产回升周 期中率先反映，上海房价环比增速在2014年9月触及近4年低点之后开始趋势性向上，最 新今年7月房价环比涨幅仍有2.93%。房价同比增速则在去年4月触底，随后快速上行，最 新7月同比增速创中指院公布百城价格数据以来的新高，达到22.52%。也就是上海房价尽 管此前有3·25新政的出台的不利影响，但涨势没明显回落。 图1：百城住宅价格指数--上海房价走势 数据来源：Wind，海银投资研究中心 销量方面，今年以来，上海市一手住宅成交套数相较去年同期未见明显下行，3月份成交2.38 万套，创09年6月以来的新高。此后尽管3·25新政导致成交量在4月明显下滑，但近两 个月销量又环比上扬，最新7月成交达 1.95万套，其中普通住宅为1.24万套。 图2：上海一手住宅及普通住宅月度销量 数据来源：Wind，海银投资研究中心 原因2：现房库存偏低，供给有压力 根据上海市房管局的数据，截止7月底，上海市一手住宅库存为5.31万套，其中一手普通 住宅为1.9万套。二手住宅库存为14.66万套，其中二手普通住宅为2.71万套。合计来看， 住宅库存约为19.97万套，其中普通住宅库存为4.61万套。按照前述7月的一手住宅销量 来测算，目前上海市一手住宅去化周期仅为2.72个月，明显偏低，其中普通住宅去化周期 甚至只有1.53个月。而根据云房数据统计，2016年7月上海二手房住宅共成交38520套。 测算下来，上海二手住宅去化周期也仅为3.8个月，参照一手普通住宅销售情况，我们预估 二手普通住宅去化周期仅为1.11个月 （2.71*1.95/1.24*3.85）。不难看出，上海楼市住宅 供给压力很大，尤其是普通住宅稀缺，给房价造成上涨的推动力，这也是为何3·25新政时 政府强调要增加中小户型住宅供给的原因。 图3：上海一手住宅及普通住宅去化周期 数据来源：Wind，海银投资研究中心 图4：上海二手住宅及普通住宅库存量 数据来源：Wind，海银投资研究中心 原因3：“地王”频出，投机氛围浓厚 尽管受3·25新政影响，上海土地成交在4月跌至冰点，当月仅成交1宗住宅地块，但随后 3个月土拍市场再次犹如打了鸡血，恢复到每月7宗左右的正常节奏，且 “地王”频出。最 新7月份上海住宅类地块成交7宗，均为纯住宅地块，平均溢价率达103%，尽管较5、6月 份 160%水平的溢价率有所下行，但仍高于一线城市整体平均54%和全国100大中城市平均 39%的溢价率，凸显上海土拍市场的火热，如此前的泗泾、周浦、凉城等地出现的 “地王”。 图5：上海及全国百大城市土地成交溢价率对比 数据来源：Wind，海银投资研究中心 8月17 日，融信更是一举以