天津金地国际广场营销方案提报(思源).ppt

河东区占地面积40余平方公里，现有居民73万人，是天津的中心城区之一。 近两年，随着国家滨海新区建设进程的推进，作为市区连接滨海新区的纽带以及实现天津经济中心战略东移的要地，河东区将迎来前所未有的发展机遇； 河东区作为中心城区面向滨海新区发展主轴线的起点，被称为连接滨海新区和中心城区的“黄金纽带”。 项目基本情况： 位 置:朝阳区朝阳北路四季星河路 占地面积:34.67万平方米 总建筑面积:560000平方米 均 价:31000元/平方米 体 量:1600套，首批500套，8层至16层错层 物 管:新加坡高力物业管理公司 停 车 位:地下车位，车位配比1:1.12 停车位租价:600元/位.月 媒体说词: 北京星河湾产品针对的客户群是“彰显成功”型的家庭，如何满足这一部分客群对“豪华感、尊贵感”的心理需求，是其在产品层面解决的主要问题。 为形成豪华、尊贵的感觉，星河湾的产品策略是---在规划和建筑上采取稳妥保守的做法，在景观和室内精装上集中发力，形成打击力。 星河湾定位: 高档住宅区 推广声音： 1、突破了北京地产的“半成品时代”，开创了 中国地产的全成品时代. 2、新北京·新城市住宅·新品质生活. 项目基本资料： 位 置：朝阳区科荟路8号 均 价: 21000元/平方米 体 量：840套。一期4栋，二期2栋 （23、24层） 停车位:1:1 占地面积:29700平方米 总建筑面积:180000平方米 物业管理公司:美国百年城堡国际公司 广 告 调 性 定位： 上层人士会馆/国际公寓 推广声音： 1、世界的享受，全球的生活。 2、打造新贵族生活 注：活动以精英派对为主要途径 【房屋公园展示位】 THANKES 客户需求面积分布于120㎡以内 对天津有置业意向的山西客户多为资金殷实，但不算雄厚，无论投资还是自住，需求面积大都分布在120㎡以内。尤其是投资，多倾向于80㎡以内的小面积住宅或酒店式公寓，只有少部分无特定需求，只关注投资回报率。自住多考率舒适度，不会选择较大面积。 客户需求户型多为一、二居 同面积需求相仿，自住客户多考虑舒适度，居住人口多为1-3人，故对户型的需求多在一、二居考虑。只有有少部分人，大都考虑举家迁至天津并长期居住，为长远打算选择三居户型。投资客户多考虑一居户型的酒店式公寓，少部分资金雄厚的客户无特别需求，但都关注投资的回报率。 数据来源：山西房屋公园来电来访客户登记表统计 户口、价格、地段是客户关注的重点 据统计，意向在天津置业的自住客户基本上多为有子女的中年客户，多考虑孩子上学、考大学可降分等问题，故对天津户口问题十分关注，买天津房也大多为了天津户口。同时，价格也是客户十分关注的问题，大多在太原与天津的房价间比较。考虑投资的客户多关注地段是否有优势，与其投资回报相牵连。户型与面积，客户对其关注度不强烈，基本为辅助关注项。 数据来源：山西房屋公园来电来访客户登记表统计 客户数据库 自10月初开业至今，房屋公园积累置业意向明确的客户分布如下： 房屋公园客户数据库拥有2万余组客户（来自自由经纪人） 与太原最大的短信平台合作，共享客户5-10万组 山西客户对京津地区居住向往，但由于北京房价属一般客群不能承受的，客户第二选择多集中在天津。 22 153 34 76 155 其他地区 太原 大连 天津 北京 备注：此数据为来电来访客户 媒体选择建议——通过“360°媒体攻势”，感受品牌 形象广告+节点告知+软性报道 形象广告+软性报道 项目卖点+节点告知 网络广告+软性报道 信息发布+论坛炒作 重点客户区域有效定位 项目形象+高品质客群 形象宣传片 项目形象+口碑传播 分众 传媒 报纸 媒体 杂志 媒体 影院 媒体 网络 媒体 外展 现场活动 短信 媒体渠道的选取 关键词：实用有效 甄选传播整合渠道 报广：每日新报，电访量最高的报广媒体 影院：中影津湾影院，上座率较高天津高端影院 短信：网媒\指尖传媒\易码，资源详细且优质 杂志：山西商会杂志\私家车画报\京津城际旅客报，高端杂志 分众传媒：白领阶层的有效传播途径 现场活动：维系客户的有效手段，促进口碑传播，拉动老带新数量 网络：搜房网，点击量最大的房地产门户网站 以上媒体建议是根据多个项目实际推广所得经验，实用有效 6大难题 影响 案场管理 ②如何通过案场管理为客户营造专属服务感？ ①长达7个月外展漂泊，人员如何调配,如何保证客户积累的数量？ ③销售中心距津塘路过远，客户如何识别？ ④项目产品形式高端，传统坐销无法解决客源问题？ ⑤项目高端的形象，销售员外形及内在素质如何保证？ ⑥如何实