衡水东方广场（暂定）市场调研商业定位报告.pptVIP

房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格 a、确定年收益：70元/㎡月×1?㎡×12=840元； b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为7% C、使用年限：50年 d、收益价格确定 运用公式：V?＝a/r×[1-1/(1+r)n] 公式中V：房地产的价格 a：房地产年收益 r：还原利率 n：未来可取得收益的年限 可测算出本项目商铺的平均售价为12000元/㎡ 全市房地产价格分析 目前衡水房地产价格呈逐步上升趋势，由于全市楼盘最近两年相比价格上升过快相对销售速度会加速致使开发商尽快回笼资金。 目前全市项目高层均价在3500--4200元/平米左右。 目标客户群定位 总体目标市场定位 衡水市本项目周边及市区的“中高收入家庭”。 市区个体经商者、公务员、企事业单位职工，教师、周边村镇做生意发家经商者，衡水周边县城购房者，外地工作者为家中老人购房。置业次数为首次置业、部分为二次、多次置业。年龄28---50岁 B、按区域和职业可分 市区个体经商者：这部分客户群体收入较高，购房的目的一是为了满足自身居住的需求，二是为了投资。 公务员、企事业单