中原东莞滨江花园营销新推广方案.ppt

滨江花园2010年营销推广方案; 宏观市场分析 区域竞争格局 2009年总结 2010年营销之道 ;2010年 风云再起;12月7日，2009年中央经济工作会议结束，会议提出明年经济走势和楼市方向：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求。加强廉租住房等保障性住房建设。;解读：会议提出维持政策的连续性和稳定性，而积极的财政政策和适度宽松的货币政策对于楼市来说是中性偏利好的。总体来说：楼市政策总体稳定“有保有控”，保民生控制投机、投资需求。 其次是在着力保障和改善民生方面，将“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”。;其后，近期中央针对房地产调控政策频出，首先“二手房交易税费二年改五年”、其次是“国四条”、然后是“开发商拿地首付不低于50%政策”… …;开发商拿地首付不低于50% 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时。“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一,五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施.;国务院：遏制房价过快上涨势头 国务院总理温家宝11月14日主持召开国务院常务会议。 会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 会议同时提出了四条具体措施，简称“国四条”　　 增加普通商品住房的有效供给； 继续??持居民自住和改善型住房消费； 加强市场监管； 继续大规模推进保障性安居工程建设。;中央的态度决定了2010年整体楼市的发展趋势 市场再度进入调整期 ;相比较与2008年的调整 2010年的调整有着不同的外部环境和内部条件;2008年正值金融危机的巨大冲击，经济陷入调整 而2010年我国经济已经走出低谷，开始持续复苏 ;2008年调整市场的悲观情绪主导 2010年的调整市场情绪偏乐观;2008年的调整面临高位的库存压力 2010的调整面临的是库存的低位和持续增加的新增供应;2008年高库存下是开发商的恐慌、出货意愿强烈 2010年库存低位到新增加大使得开发商出货意愿由弱增强;2008年经济调整带来的是购买力下降和消费投资意愿下降 2010年经济的持续复苏加上通胀预期的加剧 购买力和消费投资意愿的持续回升;2008年货币政策是从紧的，经济通缩、出口大幅下降，人民币升值放缓，热钱流出大于流入，市场流动性紧缩 2010年货币政策有所收紧，但还是相对宽松的，在通胀预期、人民币升值预期下，热钱大幅流入境内，市场流动性较为宽裕；;2008年调整来得比较突然和没有准备，投资资金大多高位套牢 2010年调整预期是有的，同时投资客大多在2009年趁市场回暖套现离场，套现的部分投资资金势必等待机会重返楼市或寻找其他投资方向;宏观市场预期研判;区域竞争格局;09年东莞房价并未追随大势飙涨，相对保持理性，增长平稳成交量接近07年水平;;2010年区域市场“风起云涌，诸侯争霸” ——中心区域、白沙片区、新联片区竞争激烈，虎门进入历史竞争最激烈时期;产品类型;;丰泰·东海城堡;虎门·国际公馆;虎门地价再创新高 万科地王带动区域房价上涨，中心区最受益;万科“血战”世博 ，深业 保利金地“壁上观”;区域市场小结;滨江花园2009年营销工作总结;;部分营销节点回顾;3月初，二期诚意客户几乎为零 通过强势的线上推广和线下炒作，将项目推到高峰 引起市场的高度关注 ;二期以全新形象“御峰”震撼登场，引起市场关注 通过价格，产品等信息的释放，有效的促进一期剩余单位的快速销售， 于二期4月18日开盘实现一期85%的销售率;;放大利好信息，增强购信心;虎门首席花园社区;全年完成218套的销售任务，1.96亿元的销售额;2010年营销之道;洞察客户;通过对成交客户需求分析 可以让我们清楚的认识到，我们是依靠什么来打动客户的 通过对成交客户生活习性分析 可以让我们与客户的距离更进一步 通过对成交客户的类型分析 可以让我们更容易的找到他们;成交客户年龄主要集中在26-45岁间 从年龄来看： 他们是城市的中坚力量； 他们是中产阶级； 他们正处于事业的上升阶段