房地产法9第九章物业管理法律制度.ppt

第一节　物业管理法概述 一、物业及物业管理的概念 （一）物业 ——指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑物及其配套设施与场地。 物业与房地产的区别： 客体不同——物业比房地产的客体范围广泛，包含公共配套设施及其周围场地 使用领域不同——物业比房地产使用领域窄，仅限于已建成并投入使用的房地产 使用角度不同——物业一般使用在房地产管理服务角度，客体和主体众多；房地产一般使用在物权角度，一物一权 本章关于物业管理的具体内容，都来自于《物业管理条例》。 第二节 业主及业主大会 一、业主 （一）业主的概念 ——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。 还包括房屋共有产权人、公房的部分产权人。 租赁或借用房屋的使用权人，不具有成员权资格，属于“物业使用人或非业主使用人”，可行使部分业主权利，若违反有关规定，其相关业主应承担连带责任。 签订了商品房买卖合同，尚未办理过户转移登记之人，严格法律意义上讲，也不是业主。 （三）业主共同决定的事项 《物业管理条例》第十一条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （四）业主委员会的构成、地位及其职责 （五）业主大会与业主委员会的表决和决定 第三节 物业服务企业 一、物业服务企业的概念与设立 1、概念： ——是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 2、其设立的条件，应符合《民法通则》的相关规定 二、物业服务企业的资质管理 三级资质管理，实行资质申请和核准制度 第四节 前期物业管理 （一）前期物业服务公司的选聘 前期物业管理：指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 当物业管理区域内已成立业主大会并选举产生业主委员会后，业主委员会就应当与全体业主选聘的物业管理企业签订物业服务合同，由新选聘的物业管理企业提供物业管理。 房地产开发企业在选择物业管理企业时没有引进市场竞争机制，往往选择与自己有关联的物业管理企业从事前期物业管理。 建设单位是一个大业主，在销售物业之前，建设单位应当而且有权利依据物业管理法律、法规和政策规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 （３）委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；但物业公司的服务并不是完全按照开发商、业主委员会的要求来处理的，是以独立法人的名义，独立地开展物业服务及其相关的各项经营服务活动，开发商和业主委员会只有监督权，而没有干涉权和指挥权。 （４）《合同法》规定了转委托的规则；而有关物业管理的法规、规章规定物业公司只可以将专项经营业务委托给专营公司,不能将物业整体或者重要管理服务责任转交他人或转委托。 （５）委托合同与物业服务合同在合同存续期限上有较大差异，委托合同由法律明文规定双方都具有随时解除合同的权利，并依据《合同法》：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，无须征得对方的同意。 物业服务合同双方当事人不能随时随意解除合同，如果一方要在合同期限内解除合同，必须依据合同的具体约定协商一致，或者由法院或仲裁机构裁决。 （６）委托合同中，委托人除支付相关报酬外，还负有支付必要委托费用的义务；而物业服务合同中，物业管理公司为履行合同要承担许多事务，比如雇佣其他专业公司、购买安装设备，进行公共设施建设等，但业主无需为物业管理公司支付这些费用。 （７）委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛，委托合同的订立基于委托人对受托人的特别信任而建立的；而物业服务合同则是通过招标投标形成的，物业管理公司一般皆需要获得一定的资格认定证书方可以成为物业服务合同的招标对象。 （８）委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的；而物业公司是以营利为目的的,有偿服务是物业管理的基本特征。 物业服务合同也不同于雇佣合同、承揽合同等具体的有名合同，而应成为一种独立的合同。 ２、物业服务合同的特征 （１）合同主体特定 合同当事人一方必须是业主，表现形式是建设单位、业主大会或者业主委员会；另一方是经合法登记注册并具有相应资质的物业管理企业。 （２）合同标的复杂 物业服务合同类型的多样性决定了合同标的的复杂性，合同标的涉及物业综合管理行为、服务效果等。 （３）合同关系以特定物业为依托 物业服务合同是于特定物业管理区域内才会产生的特定服务。 （４）