房地产税收政策讲解2011-何道成.ppt

应注意问题 （一）《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别； （二） 《税法》界定的完工标准与会计制度之间有区别 * （三）直接成本法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本÷期内全部成本对直接开发成本×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * （四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计税成本项目的结转方法 * （四）预算造价法 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价÷期内全部成本对预算造价×应分配的开发成本 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 计税成本项目的结转方法 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。 计税成本项目的结转方法 * 单独建造的，应作为独立的成本对象进行核算，利用地下基础设施建造的，不进行成本核算，待实际销售时再作税务处理。 停车位 * 开发产品完工后，如果因保证质量需要而未全部付款给施工单位，没能取得全部工程款发票的，可凭有关合同、协议在全部工程款的10%以内预提，计入相关成本对象，至保质期满后再行调整。 质量保证金 * 开发企业支付给物业管理公司的费用，如果约定给业主并专款专用的，可据实税前扣除。 物业管理费 * 开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。 回迁房 * 开发企业境外支付销售费、设计费的，按10%税前扣除。 境外支付销售费、设计费问题 * 第五章 特定事项的税务处理 * 合作建造开发产品的税务处理 （一）定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。 * （二）分配开发产品的税务处理 ○收入确认的时点：首次分配开发产品时 ○收入确认的范围：应分开发产品 ○两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入 合作建造开发产品的税务处理 * 合作建造开发产品的税务处理 （三）分配利润的税务处理 ○ 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分 配该项目的利润 ○投资方取得利润视同取得股息、红利 ○开发企业接受的投资额不负担成本费用 * 以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 * （一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 ○ 投出方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次取得开发产品时 ◎收入确认的范围：应取得的开发产品 ◎经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品 以土地使用权投资开发项目的税务处理 * 以土地使用权投资开发项目的税务处理 ○接受方涉及的税务处理 ◎收入确认的时点：首次分出开发产品 ◎收入确认的范围：应分出的开发产品 ◎开发项目成本的确认 购入土地使用权价格 * 以土地使用权投资开发项目的税务处理 （二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 ○投出方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经济业务 * ○接受方的税务处理 ◎税务处理时点：投资交易发生时 ◎税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本