第八章房地产物业服务法律制度.ppt

第八章 房地产物业服务法律制度 第一节 物业管理概述 一、物业管理的起源和发展 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 英国有一位名叫奥克维娅·希尔的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理“。 除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售代理、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国，1908年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治·A·霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织“召开了第一次全国性工作会议，宣告了世界上第一个专业的物业管理组织的诞生。 香港物业管理的产生与发展是50年代以后，1953年圣诞夜九龙一场大火使5万人无家可归，使香港的居住和治安问题引起社会重视。于是，香港政府开始实施“公共房屋计划“，物业管理机构产生。1970年，香港立法局制定了《多层建筑物（业主法团）条例》。 中国内地的物业管理产生于20世纪80年代初期，沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，即房产保值、增值的要求和居住环境安全、舒适、文明的要求。 1980年深圳市房地产公司与港商合资开发的深圳第一个涉外商品房项目——东湖丽苑小区开工兴建。深圳市房地产借鉴香港的物业管理，于1981年3月10日成立了深圳市物业管理公司。 1993年6月30日，深圳市成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，为深圳物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础。 房改（三改四建） 1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括： 1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。 2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。 3.由实物分房改为住房补贴。 4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 5.建立住房公积金制度。 6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7.建立规范化的房地产交易市场。 2000年10月15日，中国物业管理协会在北京正式成立。 2007年10月，新的《物业管理条例》与《物权法》同时实施，标志着物业管理已经成为社会发展不可或缺的组成部分。 二、 新的《物业管理条例》修改内容及《物权法》对物业归属权的规定 1．新的《物业管理条例》的修改内容 （1）物业由“管理“到“服务“ 将“物业管理企业“修改为“物业服务企业“；将“业主公约“修改为“管理规约“；将“业主临时公约“修改为“临时管理规约“。 物业公司由“管理“改为“服务“，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。 以往生活中物业管理存在诸多问题： “本来是管家，却成了当家的“。 “本来是保姆，现在却成了主人“ “收费时，物业是市场化的，服务的时候，物业成了行政长官 “ （2）增加了业主委员会成立的指导部门 增加“街道办事处、乡镇人民政府“为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。 （3）通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （4）严格专项维修资金使用条件 条例修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金“和“改建、重建建筑物及其附属设施“这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主，且占总人数2／3以上的业主同意，规定得更加严格。 （5）解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数 原来的《物业管理条例》规定，解聘物业服务公司，表决采用单一指标，需经全体业主所持投票权数的2/3以上通过，投票权数以房屋建筑面积占比计算。新的条例除了维持原来的投票权数以外又新增加了业主人数的规定，防止拥有房屋建筑面积比较大的业主左右表决权。比例由原来的2/3变为1/2。 【案例1】 2007年8月16日，西城区万通