吉林市万科城营销策坏漠报告新联康.ppt

高度 — 角度 — 维度;高度决定视野;第一部分 项目价值与形象高度;一、印象与初识 ——眼见不一定为“实”;印象：早期丰满区以旅游资源为主，自然环境良好;非传统核心居住地区，居住环境亟待改善;二、核心价值深挖 ——剥丝抽茧，璞玉之石;核心价值论——松花江滨江;核心价值论——百万大盘;万科作品　吉林首发;以滨江的名义诠释高端形象 以大盘的开发引领居住潮流 以万科的高度塑造人居价值;一、09年各板块市场表现;第二部分 市场特征及滨江板块解读;;;项目特点;帕萨迪纳;;小结;二、滨江重点竞争个案分析;;规划景观： 外围高层、小高层产品，保证社区的宁静与私密。 花园洋房布置在园区中心，与植被、景观小品构成社区的景观中心。;建筑外立面及建筑细节： 外围高层、多层为德式建筑风格，中心花园洋房具有北美的建筑特点。 整体建筑色彩浓郁、稳重，建筑细节等方面精致考究，充分体现项目的高端品质。 ;; 项目位置：船营区雾凇路与虹园街交汇处 开 发 商：长春中东房地产开发有限公司 占地面积：12万平方米 建筑面积：20万平方米 容 积 率：1.67； 建筑形态：洋房、高层 层 数：6层、16-18层 面积区间：50-120平米 成交均价：4200元/ ㎡ 销 售 率：80%;规划： 独具亲情的庭院围合式布局。 楼间距较短，保证居住私密性的同时降低了一定的舒适度。 ;建筑外立面及建筑细节： 西班牙建筑特有的浅墙、红瓦、坡屋顶勾勒出优美的建筑曲线。 陶罐、文化石、铁艺点缀与八大主题景观呼应。 底层的下沉式庭院，顶层观景露台设计。 ;小结;三、滨江板块价值体系;枫林别墅 9000元/㎡;根据本司对市场的调查研究以及深入分析，并结合区域内各项目情况，总结滨江板块购房客户基本情况为：;;滨江板块项目多以资源及产品稀缺性及尊贵感为主述求点，强调产品的可收藏性及珍稀性。;站在“滨江”的角度塑造形象 站在“大盘”的角度寻找客源 站在“万科”的角度做项目价值提升 把握江景和区域的关系来寻找本案的竞争市场;第三部分 项目价值挖掘与项目定位;一、项目价值再挖掘;项目潜在价值的再挖掘;在《政府工作报告》中，我市对此提出了 “北拓、南优、西调、东控”的整体思路，推进工业重心北移，快速形成北部工业新区发展规模；规划开发吉丰西线以南区域，充分发挥南部空间优势；实施城区与永吉县“对进式”开发建设，大力拓展西部发展空间；打通城市西部交通主干线至绕城高速公路和吉沈高速公路，优化西南部投资发展环境；分步组织哈达湾区域工业企业异地改造升级。　　“组团式空间形态结构”成为吉林市的未来发展蓝图。通过逐步调整，我市将逐渐形成“沿江发展，重心北移”、“北工、中商、南居”的城市轮廓，建成一个新型的现代化工业城市。　　全面铺开的北部工业新区建设要坚持“一区多园”的发展模式，力争用8年到10年的时间再造一个“吉林工业”；已经成为影响城市空间发展布局的哈达湾老工业区要按照“分步推进”的原则实现逐步搬迁；用地日趋紧张的高新区要加快进行开发区整合发展；同时结合轻轨建设，全面提升城市基础设施现代化水平。;项目潜在价值的再挖掘;项目潜在价值的再挖掘;特色餐饮一条街;基于项目价值点的竞争突破;二、项目定位;SWOT分析;河堤公园;客源来源分析;该阶层是社会的骨干力量，是社会阶层中的中流砥柱； 对于传统习俗与文化具备很强的认同感（生活经历）； 对于松花江价值具有很高的认同感； 这类人群年龄跨度较大，35-50岁都有覆盖，但都具有稳定的职业和财富来源； 他们具有深厚的文化和阶层背景，年轻些的具有更高的成长性。 追求高品质生活目标，不仅仅满足于淡而无味的平淡生活； 对生活的健康、便捷、底蕴更为关注； 重视对子女的教育情况，教育的全面与系统是共同的关注。;客户范围着眼于全市;第四部分 营销推广与销售战略;思考重点 NO.1;F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值;F（Features）;思考重点 NO.2;策略目标 策略思考 策略执行;;在日渐引人关注的滨江地区 ，一个200万平米的国际滨江社区，它的价值将如何挖掘？;作为万科地产的吉林首发之作、区域内的地标性社区, 它的高度如何树立,又将承担怎样的品牌使命?;作为吉林滨江地产的开山之作，该怎样进行有整体且有序的推广，才能呈现一个推广的经典案例？;卖得更快＋卖得更高＋卖得更出名;因此，推广的第一个目标是： “我们的推广不只是为解决销售，而且还要提高产品溢价”;其次，我们必须统一一个认识， 那就是：“我们在做一个松花江滨江地产的开发与运营” 因此，第二个推广目标是： “本案必须做到引领区域内滨江地