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扬州尚城商业步行街策划执行报告; 总体策略 市场分析 项目定位 销售策略 招商策略 经济测算 它项建议 合作方式;总体策略;淡市的营销出路——解决信心问题;开发商;开发商;经营管理公司;商户;消费者;市场分析;扬州商圈构成;现状分析;西区商圈介绍;典型商业项目一览——万家福商城;典型商业项目一览——金鹰国际商城;典型商业项目一览——扬州时代广场;典型商业项目一览——宋城名都;典型商业项目一览——润扬广场步行街;典型商业项目一览——东方家艺广场;典型商业项目一览——万都装饰城;典型商业项目一览——红星美凯龙;典型商业项目一览——万都五金机电城;典型商业项目一览——金水桥商业街;典型商业项目一览——红星美凯龙;典型商业项目一览——德豪瘦西湖新天地;典型商业项目一览——凯运天地、壹位广场;典型商业项目一览——江阳商贸城二期;区域内重点商业及场所提示;区域竞争项目一览——蓝山庄园;区域竞争项目一览——蓝山庄园;区域竞争项目一览——蓝山庄园;区域竞争项目一览——扬子·豪泽苑（南浦花园）;区域竞争项目一览——扬子·豪泽苑（南浦花园）;区域竞争项目一览——阳光地带;区域竞争项目一览——阳光地带;区域竞争项目一览——汇金谷;区域竞争项目一览——汇金谷;区域竞争项目一览——汇金谷;区域竞争项目一览——汇金谷;目前区域范围内共有5个含商业在售项目，商业总体量在6.4万平方米左右，目前整体去化率不到20%。;目前区域内各项目整体成交均价在6730元/平方米左右，本案正好与其相持平，扬子豪泽苑因入市较早，故价格较低，最高者为汇金谷，其对外报称均价10000元/平方米，但实际成交价仅在9000元/平方米左右。;汊河镇华阳西路业态统计;汊河镇华阳西路商业简析;项目定位;1.经济技术指标 总占地15.39万平米，总建约20万平米，商业面积约1.7万平米。本方案目标项目 为S1（东侧现房）及S2（西侧准现房）街区。 2.潜在消费能力评估 A.尚城社区约1200户，若按户均2.5人计算，容纳人口3000人； B.半径1.5KM，覆盖占地面积约710万平方米。主要人口分布以4所高校为主及少量 周边老住区； C.周边的学生与教职员工约在4-6万人； D.根据相关资料显示，2009年上半年，扬州人均日消费20.1元RMB，扣除CPI上涨 因素，同期增长8%； E.假设本区域人均日消费15元，现有人口5万计算，近期日均消费总量约为75万 RMB(保守算法)； F.若按远景(≥10年)人均日消费25元计算，届时日均消费总量约为125-150万元。;核心理念;尚城商业全功能想象;居家功能与街区配套商业对应解决方案联想;联合生活中心[ULC] ———娱乐/餐饮/百货/家政/市政公用———;本街区功能细分;销售策略;1.带高返租率销售(前3年分别提供6%、7%、7%租金回报)； 2.客户真实投资回报期15年理性承诺； 3.回租管理/前3年统一管理； 4.建议开发商垫付部分首期款冲抵前三年租金回报； 5.销售价格上提1000元/平方米； 6.商管公司招租服务，三年期后提供带租约商铺。;租售顺序 1.先招租，后销售； 2.形成特色商业街雏形后，再进行带租约销售。 规模顺序 1.先招租拐角商业，后S1（已建）/S2（在建）商业街； 2.S1/S2商业街，先北侧对外商业，后内街分割铺位； 3.先确定大面积需求商户，后确定小面积需求商户。 提价策略 1.设定均价7500元/平方米（高出目前未售房源整体均价1000元/平方米左右）； 2.3:4:3比例原则，30%低于均价10%-12%；40%持平均价；30%高于均价12%以上。;入市时机 就本案而言，由于前期相关策略失误，加上目前的总体量有限，而微观层面的 商铺面积偏大等因素，在市场运作方面将处于被动局面，因此不宜恋战，入市 时间尽可能提前，尽量通过各种引诱政策在年内完成商业街大部分销售(60%左 右)。 7月下旬启动客户积累，利用销售政策及投资保障政策，提前进入准招商阶段， 为后续销售提供有利的基本面。;销售/招租节奏 2009年7月 商业街整体招租启动 启动预售登记 2009年8月 推广与住宅部分一并进行/以整体招租告知性广告内容为主 招商集中时段/登记/签约 2009年9月 确定大面积商铺主力商户以及S1、S2商业街内商铺部分 主力店签约活动/销售正式启动 2009年10-12月 商业街销售/招租并举 2010年5月 街区整体开业;招商策略;1.餐饮业； 2.休闲娱乐业； 3.金融服务业； 4.家政服务业； 5.家装软饰配套零售业； 6.居住区