昆山市昆城帝景园项牡目全程策划案.ppt

昆城·帝景园全程策划案;一、昆山房地产市场宏观分析;１、熊来了，请注意 ;房地产市场分析 ;浅析：０５年现房销售体量最大为４月、７月，其中以住宅类物业比例最高，占近８５％。《销售走势图》反应自上年5月国家抑制房地产的系列政策相继 出台后，昆山房地产市场明显受到影响，从８月份开始成交量即进入低靡期。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;浅析：02年至今，每年新开工面积和预售面积均进入快速增长期，两者之间的空缺也随之快速增长。由于05年新政出台，原有囤积土地预计将在近两年动工，此举大大增加了市场供应量。按2008年规划人口165万，人均居住面积36.7㎡，未来刚性需求面积为：（165万—134万）*36.7=1137万㎡。06年可销售面积约为：2021万㎡（四年新开工面积之和）—822万㎡（四年来预售面积之和）=1199万㎡至08年市场需求1137万㎡，05年目前市场供应1199万㎡。;结论： ;２、别墅市场篇 ;昆山别墅主要是集中在阳澄湖度假区、城西区、淀山湖三大板块中。截至05年底，昆山整体别墅供应量累计达到1732户，相比上年同期增长了1.05倍。供应量不断加大，竞争激烈。 ;供应结构： ;——从板块楼盘开发量看： 度假区楼盘体量最多，项目集中，消费者定位明确;2005年别墅成交走势图 ;◎2月－5月政策前期，别墅成交量为130－160户左右，此时市场销售  虽然比去年有所下降，但成交量仍较乐观的；◎至6－9月新政实施期，市场负面舆论较大，形成购房者浓厚的观望态 势，受国八条影响成交量明显出现萎缩，相比政策前期下降了约80 ％  成交量降至26－５９户；◎到10－11月的销售旺季期间，政策舆论已略有平息，成交量出现了一 定恢复，月成交量都在80－100户左右，但相比政策前期仍下降了近 30％。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;从上表我们可以看出，与2004年同期均价相比：除叠加别墅均价呈现下降外，其他三种别墅形态均价都出现了上扬趋势。目前独栋别墅均价7954元/㎡，上涨了7%；双拼别墅均价6180元/㎡，上涨了12％；联体别墅均价为5448元/㎡，上涨了17％；叠加别墅均价为4378元/㎡，下降了5%。;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;独栋别墅户型呈缩小趋势;别墅类型;别墅客户来源分析 ;目前昆山别墅需求的情况看，昆山本地人群购买力上升，上海客户仍是主力；但由于国八条影响，相比往年有所下降，仍占总体的51%。上海客户集中在花桥和淀山湖两镇，约有各自成分的90%、千灯镇和度假区成分相对较小，占各自成分的65%左右。其次为昆山本地人群，主要集中在中心城区的几个区域，约占各自的80％。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;投资仍是目前别墅的主力置业目的，占总体的43％。在以投资为目的的购买群中，上海人约有8成之多，昆山及其他区域仅占2成左右。次之为居住型，占总体的36％，该类型客户约有90%来自于昆山本地；也有15％的台湾人为居住目的。随着淀山湖板块的兴起，昆山以度假为置业目的的比例有所增长，占总体的15％。;;;;;;;;二、项目自身情况 ;1、项目立地;北——规划中片区中心;东——生态公园;2、项目经济技术指标一览表 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;3、SWOT分析 ;4、利润比较 ;科目;科目;按容积率为1，多层和别墅计算;科目;科目;容积率为0.6的联体别墅 ;科目;科目;结论：;三、昆山别墅及高层项目解析 ;１、典型别墅楼盘分析; ;Evaluation only. Creat