房地产基础知识30706.docVIP

一、认识房地产 （一）房地产 1、房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成，经济学上也叫不动产。 2、三要素： 实物：看得见、摸得着 权益：无形的、不可触摸的 区位：空间位置 （二）房地产市场 1、概念：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 2、特征 综合功能：房地产是房产和地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因为形成综合功能市场； 多级市场：一级市场，二级市场，三级市场 法定形式：房地产属于不动产，凡土地使用权和房屋所有权转移，都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续； 国际适度干预：对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，纪要规范，又要放开搞活。 3、多级市场界定： 一级市场：土地使用权出让 二级市场：出让后的转让，抵押，租赁；土地使用权出让后的房地产开发 三级市场：投入使用后的房地产的买卖，抵押和房屋租赁 4、房地产市场参与者 见P9图 政府，建筑商、原材料供应商，供应者，中介、服务机构，消费者 （三）中国房地产发展史 建国后，中国房地产市场已经经历了四个阶段，目前处于第四阶段初期： 1、第一阶段（1949-1981）-------全福利分房阶段 “统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度（福利分房） 2、第二阶段（1981-1988）-------商品房、福利房双轨阶段 供需矛盾逐渐突显 1981年，地有偿使用问题在深圳设立试点 1987年，深圳，全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地 1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行 3、第三阶段（1998-2012）--------全上品房阶段 1998年，当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制 1998年，全国房地产进入了黄金发展轨道 2003年，房价持续上涨，导致严重社会矛盾 2005年，《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”），提出八项措施引导和调控房地产市场 2008年，中国房地产进入严冬期 2009年5月，房地产市场步入炎夏 4、第四阶段（2010至今）--------商品房、保障房双轨阶段 2010年，“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40% 2010年，“新国五条” 2011年，“新国八条”，对贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60% 2011年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税 2011年，保障房建设计划 （五）房地产管理部门及五证获得 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 选址定点 规划总图审查及确定规划设计条件 初步设计及施工图审查 规划报建图审查 施工报建 建设工程竣工综合验收备案 选址定点阶段 规划总图审查及确定规划设计条件阶段：《建设用地规划许可证》 初步设计和施工图设计审查阶段 规划单体审查阶段：《建设工程规划许可证》（副本） 施工报建阶段：《建筑工程施工许可证》 商品房预售许可阶段：《商品房预售许可证》 建设工程竣工综合验收备案阶段：《建设工程规划验收许可证》（正本） 房地产项目权属初始登记阶段 《国有土地使用证》：国土房管局 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》：规划委员会 《建筑工程施工许可证》：建设委员会 《商品房预售许可证》：国土房管局 二、房地产专业术语 规划类、建筑类、营销类 规划类 三通一平：水通、电通、路通、场地平整 五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、场地平整 七通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、通邮、通暖气，场地平整 建设用地的分类及定义 建设用地：建设单位可用于工程建设的用地 代征市政用地：规划市政、道路用地 代征绿化用地：规划城市公共绿地 其他代征用地 用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 道路红线：城市道路用地的规划控制线 建筑红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 绿地率：规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总喝与居住区用地的比率（%） 绿化率：项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比（绿化率＞绿地率，绿地率为准确数字） 建设用地规划技术指标 规范建设用地面积：指建设用地界限所围合的用低水平投影面积，包括原油建设用地及新征（占）建设用地面积，不包含代征地的面积，单位：公顷（万平万米） 代征城市公共用地面积：包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：万平米 人口密度： 人口毛密度：居住区总人