2012年05月河源汇景公在寓写字楼市场定位报告.ppt

来自世界的想象 汇景公寓/写字楼市场定位报告;;项目印象：河源最具升值潜力的CBD片区（CBD ?新行政办事中心?商业配套完善?商务气质）;项目印象：河源“城市名片”（极佳的昭示性?工建化的立面?一览河源的最佳城市景观）;;项目印象：河源少有的投资性产品（18F公寓 / 24F写字楼）;;;1、目前，在售的小户型主要集中在新丰江两岸，代表楼盘为丽日中心城。 2、未来的小户型主要集中在CBD片区，预计2012年公寓和写字楼将会陆续上市，竞争将会加剧。;;存量分析：目前市场上的公寓产品以丽日中心城和雅居乐为主。;;;;【供应量】： 2012年河源市小户型推出的货量特别少，主要是河源雅居乐花园持续慢节奏出货，2011年有丽日中心城、江泮花城推出部分小户型，大户型还是主流。 【产品类型】：产品为单身公寓、1房、2房，主力面积在40-70㎡，产品同质化严重。 【营销手段】：除了丽日中心城因为地段原因是小户型中的标杆产品，雅居乐、江泮花城等的小户型均是所有户型中定价最便宜的，已达到快速出货目的。 【价格情况】：小户型一直是有这类资源楼盘的价格战促销户型，均在4000左右。 【销售情况】：成交趋淡，不管是首套还是投资客，在面积上都趋向100-120平米的小三房； 【客户情况】：如丽日中心城投资回报高的小户型多数客户是本地投资客户，用于出租、其他雅居乐等多数过渡自住客户购买，部分客户度假偶尔居住，但客户数量仍逐渐下降。;目前河源小户型市场以自住过度的客户为主，还有少量本地及本地在外地工作的投资客户;;雅居乐花园：近期销售情况、价格走势及客户情况;雅居乐花园：“博寓”整层平面图;;丽日中心城：近期客户情况和价格走势;丽日中心城：公寓关键数据;32平米;;;小户型都集中在百合阁； 其中47-51平米为精装修房（价格4900元/平米）。北朝向，共78套。15层高，1、2楼为商业;阳台;47平米;项目;;;;;公寓：社会高端消费人群的奢侈品 ;方向1:商务公寓操作模式：;方向2:经营性酒店操作模式;中高端的经济型酒店投资回报率10-25%，成本回收期3-4年，物业面积4000-6000平为多。;方向3:酒店式公寓操作模式：;案例分析;加福广场?华尔登府邸;案例启示;投资型公寓总体操作模式：;本项目的公寓定位：;集酒店、现代商务、高品质居住于一体的小型城市综合体;;本项目的定位总结;酒店建议：设在5-9层;;PART1:户型配比。以一房一厅和单身公寓为主，小两房为辅。;小户型客户对户型方面的关注点;PART2:产品创新 。赠送面积，增加产品附加值。;PART2:产品创新 。赠送面积，增加产品附加值。;PART2:产品创新 。赠送面积，增加产品附加值。;PART2:产品创新 。赠送面积，增加产品附加值。;采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息;电梯间融合酒店式内装风格，与大堂整体效果统一；设计体现简约、档次感，避免细部复杂处理，方便后期物业管理;;Part3: 其他附加值。会所——奢侈商务的社区感;结合案例分析及会所功能设置，建议会所1000平米左右，并设置在第四层。;Part3:其他附加值。内在提升生活品质—酒店式物管（建议在销售期时即引进到售楼处，为客户提供五星级服务，彰显项目高贵品质）;Part3:其他附加值。车库大堂——时尚的精致感;酒店式的接待台;;;;;;中心壹号6-13楼平面图;典型楼盘分析;华达新城功能概述： 地下设一层，为人防地下室，有部分设备用房；1、2楼为商铺、超市；3、4楼为影城、餐饮；5楼设置会所、社区服务中心，物业管理用房、居委会等；6楼以上为商务办公，建筑主体23层，裙房四层。 华达·凯旋广场集地产开发、SOHO办公、商务金融、百货超市、休闲娱乐于一体，填补了目前东城西片区商业空白，有嘉禾影城、好万家电器等国内知名品牌的进驻最大程度整合商圈人气。凭借得天独厚的地理位置，定位为5A级写字楼.;典型楼盘分析;60X120柱子;其他楼盘分析;典型楼盘分析;典型楼盘分析;;东方明珠：由于其形象和档次在河源较为落后，出租率较其他楼盘低，仅为68%。。;友力商务大厦：配套有会议厅和室内网球场，1-3F为广发银行，整体出租率高，达到98%，但是无地下停车场。;河源市新城区写字楼物业的典型案例：;本地主要客户群体的特征分析——总结;小结;;基本资料对比;硬件配置比较;硬件配置比较;硬件配置比较;河源写字楼特征小结;河源写字楼特征小结;市场给予本项目的启示;;希尔顿国际社区·中央商务头等舱;50—100㎡;PART2:写字楼户型定位 ;PART3:附加值建议 ;亮点1：河源写字楼多是毛坯交楼，中央空调到户，但装中央空调后层高多在2-2.5M，非常矮！本项目层高3.