2012年1月长沙鑫成·驹邶泰营销回顾与策略规划报告.ppt

* 根据张家界以上写字楼调查，纯写字楼只有一座。其他大多属于商住一体型，因为根据所选地段商住一体的可以扩大顾客范围，减轻销售压力。 主要问题在于商业业态搭配不合理。如金领国际选择以二楼的家居卖场作为主力店，缺乏商业吸引力和客源聚集力。 选址都相对比较偏或者在商业已趋向饱和之处，自身竞争力不够或所处地域竞争力过大。 有些户型过大，售价或租金过高，对小公司的负担过大。 停车位欠缺 宣传造势不够，影响力不佳 写字楼概况 对手分析（五） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 由于张家界市经济发展水平有限，在当下的市场中，纯粹意义上的酒店式公寓极少。目前出现的类酒店式公寓产品多以小户型单身公寓的形态跻身于各类大型的住宅和商业项目之中，典型的此类项目有金领国际、十字街。唯独天门一号在打造五星级酒店的同时配备了酒店式公寓产品。 酒店、公寓、办公楼概况 对手分析（六） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 从对本市该类型产品进行市场调查发现，产品在市场中销售状况较好。金领公寓小户型产品全部售罄，且目前入住率较高；而十字街项目目前仅剩10余套小户型产品在售；天门一号此类产品销售率在整个产品系中最高。 销售情况 目前市区金领国际、十字街小户型产品售价大约3000元/平方；天门一号小户型公寓产品毛坯价格3300元/平方，精装修价格4400元/平方以上。 租赁方面，金领国际单间56平方租金800元/月左右；十字街单间40平方租金1000元/平方，年回报率高达10%，这也是该类产品畅销的主要支撑。 调查发现，目前购买该类型产品的多为张家界收入较高人群，购买目的多为投资需求，自住的情况相对较少。 从租客方面看，租房用途大致分为两类：单身租客居住；小型公司办公。 销售、价格、客源概况 客源情况 价格情况 市场结论（一） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 单身公寓类产品在当地比较受欢迎，主要原因有以下几点： （1）面积小，总价低。从目前张家界房价水平来看，这类产品的总价多在15万之内，其价值承受人群范围较广； （2）投资价值较高。目前张家界市场二手房市场不够发达，可供出租房源有限，且多为大户型产品，并不能满足很多单身人士租房需求；其次这种产品租金较高，投资回报率比较可观； （3）由于管理上的混乱，目前该类户型产品多处于商住两用状态之中，一些小型公司的办公需求也催生了这类产品的畅销。 单间受宠 市场结论（二） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 鉴于以上分析，酒店式公寓类产品市场接受度比较高，故而建议打造部分该类型产品，面积根据市场需要可控制在15000—20000平方左右； 为突出产品的可投资性和总价的可控性，建议面积主要以40—50平方小户型产品为主。销售对象主要锁定当地乃至周边城市高收入人群； 在产品细节打造上，可考虑精装修户型打造，同时配备必要的酒店式管理服务，突出项目的整体档次感。 通过对张家界办公市场调查发现，目前张家界市场没有相对成熟的办公楼项目，有个别项目如宏天大厦、中天大厦虽是按办公楼模式建造，但从最终使用过程中可以看出，内部作为办公用途房间较少，多数为住宅使用。 另…回龙路与迎宾路交叉口中国银行项目可以勉强算是张家界目前较为纯粹的写字楼项目，内部全为企业办公使用，但毕竟为中国银行持有物业，可供出租房源有限。 市场结论 市场结论（三） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 贰 目标解读 价格目标 品